072-3718444 הנכסים שלי 0

משרדים למכירה במגדל בסר | המלצה חברת אפי קפיטל נדלן

משרדים למכירה במגדלי בסר 3 בני ברק | חברת אפי קפיטל נדלן.

8.8.23
גיל ורדי היקר,
ברצוני להביע את הערכתי הרבה לעבודה המקצועית,
בה ייצגת את שני הצדדים בעסקה וידעת איך לפשר,
ולגשר כך ששני הצדדים יצאו מרוצים.
זו בהחלט אומנות, ניכר הניסיון, הידע, ההבנה של הצרכים,
הרגישות והמילה הנכונה במקום הנכון.
נשמח לשיתוף פעולה בעסקאות נוספות.
בברכה,
יפעת שליט
מנהלת מח' נכסים מניבים
אפי קפיטל נדל"ן בע"מ

אפי קפיטל המלצה גיל ורדי סטאטוס

אפי קפיטל המלצה גיל ורדי סטאטוס

Status real estate high yield investments

Здравствуйте!

Рад приветствовать Вас на сайте фирмы Статус.
Фирма работает в сфере коммерческой офисной недвижимости в ведущих престижных башнях и зданиях центра страны: маркетинг, посредничество, консалтинг и инвестиции с целью получения максимального дохода.

alex

Я, Алекс Шварц. Работаю риэлтером коммерческой недвижимости больше 25 лет, сопровождаю частых лиц, фирмы и группы израильских и зарубежных инвесторов. Буду рад дать Вам профессиональную и надёжную консультацию и ответы на все интересующие Вас вопросы по покупке/ снятию офисов/ строительству и инвистициям в данной отрасли.
Мой телефон +972 525421212

 

Алекс Шварц: «Я всегда говорю клиентам: не торопитесь, это невыгодно…»

 

По мнению Алекса Шварца, консультанта, эксперта по коммерческой недвижимости, как ни странно, несмотря на, казалось бы, присущую торопливость сфере недвижимости, когда, только успевай, следи за ценами, за главными игроками, за тенденциями и трендами, он, тем не менее выступает за взвешенный подход. Как он считает, нередко поспешность может обернуться потерей доходов, а, стало быть, и потерей клиента.

סטאטוס הנדלן 2022

סטאטוס הנדלן 2022

«Как и любая отрасль человеческой деятельности, отрасль недвижимости имеет свою специфику, требуя знаний во многих областях, включая юридические аспекты сделок, налоговые особенности или даже умение читать строительные чертежи. Кроме того, как я считаю, необходимо сосредоточиться на каком-то конкретном направлении в сфере недвижимости, и я, в основном, занимаюсь недвижимостью, предназначенной для офисов», – говорит Алекс. По его словам, офисная недвижимость пережила колоссальный всплеск небывалой популярности, во многом благодаря индустрии хайтека. Однако год назад послышались первые тревожные гулы, предупреждающие о возможных проблемах. Специалисты указывали на рост процентных банковских ставок, кризис в мире высоких технологий и безудержную инфляция в США. Все это, вспоминает Алекс, говорило о том, что, скорее всего, будет меняться тренд в мире доходной недвижимости, и в, частности на рынке офисной недвижимости.

 

«Собственно так и произошло, – отмечает он, – и уже в ноябре прошлого года были зафиксированы первые падения цен на рынке офисной недвижимости, на фоне экономического спада и волны сокращений в высокотехнологичном секторе. И, разумеется, пришлось перестраиваться, учитывая эту тенденцию».

– Алекс, давайте попытаемся разобраться во всех этих хитросплетениях недвижимости, и начнем с азов. Вы немного затронули дифференциацию в сфере недвижимости, расскажите об этом чуть подробней…

– Наверное, следует начать с того, что коммерческая недвижимость, – если иметь в виду офисные здания, промышленные и прочее, – безусловно, сложнее по своей структуре, ценообразованию и подходам, чем недвижимость из сферы жилой. Можно даже говорить о некоей специфике вопроса, учитывая и тот факт, что большинство людей с ним вряд ли сталкиваются.

 

– Как бы вы квалифицировали тогда понятие «коммерческая недвижимость»?

– Это все постройки и земельные участки, которые могли бы быть использованы в коммерческих целях, то есть, для получения дохода и извлечения прибыли. В принципе, жилье тоже может отвечать этим параметрам, если человек использует жилую площадь как инструмент заработка и вложений. Но это – тема отдельного разговора. И потому я добавлю: коммерческая недвижимость – это любая нежилая недвижимость, которую, согласно закону, нельзя использовать под жилье. Коммерческую недвижимость можно приобрести, а можно взять в аренду. Если говорить о покупке, то здесь также есть два варианта использования: либо с целью личного использования, либо с целью сдачи в аренду. Сразу же возникает вопрос: а какая разница между сдачей в аренду жилья и сдачей в аренду коммерческой недвижимости? И та, и та в Израиле со временем только растет в цене. Это если брать тенденцию в общем. Потому что бывают пики и бывают спады, о которых я говорил вначале. Но это не спады, которые сулят некий обвал цен, скажем так.

– Вопрос простой, но все же: есть разница между коммерческой недвижимостью и жилой недвижимостью, предназначенной для извлечения доходов?

– Да, коммерческая недвижимость характеризуется большей доходностью. Если, к примеру, доходность от приобретения жилья, – в зависимости еще и от района, конечно, – колеблется на уровне двух-трех процентов, то от коммерческой недвижимости доходность может составлять шесть с половиной, а то и семь с половиной процентов в год. Вместе с тем, приобрести жилую недвижимость и сдать ее – намного проще, это не требует какой-то специальной подготовки, знаний или особых сложностей. Что же касается коммерческой недвижимости, то здесь огромное количество нюансов, специфики, структурных проблем, конъюнктуры.

 

– Поясните разницу на примере…

– Давайте так. Вы решили приобрести жилую недвижимость, вложить определенную сумму. Процесс прост: либо приходите, смотрите квартиру, что называется, «живьем», либо смотрите, как она выглядит на чертежах – и тогда принимаете решение, готовы совершить сделку или нет. С коммерческой недвижимостью все куда сложнее. Допустим вы приняли решение, что необходимо снять или приобрести помещение, выбрали место, – как и в случае с жильем, – решили вложить определенную сумму денег. Часть денег может быть вашей, часть – банковская ссуда, что обычно рекомендуют сделать. В результате у вас образовалась конкретная сумма денег, и на эту сумму можно приобрести, скажем, 150 квадратных метров офисной площади. У нас есть этаж общей площадью 500 квадратов, и от него образно говоря, надо «отрезать» 150. И тут все только начинается. Во-первых, вы решаете для начала, можно ли это сделать конструктивно. То есть, распланировать так, чтобы все было сделано четко и понятно, и – самое главное, – получить на это разрешение консультанта по безопасности. Критерии очень строгие и жесткие: вход, выход, воздух, пожарная безопасность и многое другое. Более того, если консультант по безопасности не дает «добро», то недвижимость сдать невозможно. Во-вторых, юридический аспект. Если даже эту площадь мы удачно «отрезаем», то возникает неизбежно вопрос: а сможем ли записать ее в конечном итоге как независимую единицу? Либо она останется связанным тем или иным образом с другими площадями, что может быть хуже или совсем плохо. Любая недвижимость должна быть оформлена надлежащим образом и записана. И, наконец, в-третьих. Обязательно надо разбираться: а то, что мы «отрезали», не влияет ли оно негативно, как на выбранную нами площадь, так и на оставшуюся? Не запланировали ли при этом слишком большие коридоры, которые съели у нас площадь, достаточно ли у нас окон и не забрали ли мы больше, чем положено окон, у соседей? После того, когда все три условия соблюдены, мы это четко формулируем и идем к собственнику, показываем, что мы хотим такую-то площадь и это не вредит ему и остальным, и только после этого можно, наконец, покупать или арендовать. И это, как вы видите, намного сложнее, чем просто купить квартиру. Вот почему, как мне кажется, здесь, конечно, без помощи специалиста не обойтись. Желательно – специалиста рекомендованного, разбирающегося в деталях и четко и профессионально понимающего, что же конкретно нужно клиенту.

– И что же нужно клиенту? На что ему следует обращать внимание?

– Чтобы ответить на этот вопрос, надо, наверное, сказать, какие требования, прежде всего, предъявляют самому специалисту. Он должен обладать знаниями, – и отнюдь не поверхностными, – во многих областях, будь то юридический аспект сделки, азы оценки недвижимости, необходимы знания в сфере финансов и налогов, чтобы рассказать клиенту, за что, когда и почему он должен платить. Нужно уметь читать чертежи, иметь хотя бы минимальное представление об архитектуре, потому что недвижимость покупается, в основном, «в бетоне», как говорят. То есть, четыре стены и коробка, а затем уже из этого «формируется» внутреннее содержимое, и в особенности, это касается офисных зданий. Необходимы знания об отделке помещений, необходимо разбираться во всевозможных терминах, которые характерны исключительно для сферы недвижимости, или показатели, которые надо учитывать, будь то площадь помещения нетто или высота потолка, к примеру. Не говоря уже о том, что, конечно же, надо хотя бы примерно знать существующие на рынке цены и географию коммерческой недвижимость, то есть, что и где находится. Это не значит, что специалист должен быть непременно юристом или инженером, но ориентироваться в той или иной специальной плоскости он, разумеется, обязан.

 

– Если мы говорим о коммерческой недвижимости с точки зрения географии…

– Здесь тенденция в чем-то схожа с рынком жилья. Есть регион центра, который у риэлторов считается, как они говорят, от Гедеры до Хадеры, здесь главное сосредоточение израильского бизнеса. Но если сузить понятие, то это, прежде всего, большой Тель-Авив: определенные районы Тель-Авива, Рамат-Ган, район возле Алмазной биржи, Герцлия-Питуах и относительно новый район – это Бней-Брак-Бизнес-центр, расположенный на границе Рамат-Гана и Бней-Брака. Это – скажем так, – районы повышенного спроса для разного рода бизнесов. Могу добавить, что с расширением железных дорог, вводом новых трамвайных маршрутов , безусловно, география коммерческой недвижимости будет расширяться. Это, правда, пока только из области предположений.

משרדים בתל אביב סטאטוס יועצי נדלן

משרדים בתל אביב סטאטוס יועצי נדלן

– Что из коммерческой недвижимости пользуется особым спросом?

– Офисная недвижимость, и, в основном, за счет индустрии хайтека. Последние годы, благодаря расцвету сферы высоких технологий, вверх пошли и, соответственно, цены – как на покупку, так и на съем. В центре цены взлетели просто стремительно, как до того взлетели цены на жилье. Причем, нередко владельцы или основатели компаний или стартапов вначале снимают помещения, а потом уже набирают под них сотрудников.

 

– У «хайтекистов» есть какие-то требования к недвижимости?

– Да. Они хотят, чтобы в здании было много места для отдыха, скажем. Люди там работают по ненормированному графику, и потому хотят, чтобы на работе было как дома, или даже еще лучше, чем дома. И второе требование: обычно просят, чтобы здание располагалось недалеко от дома, или – как минимум, – рядом с железнодорожной станцией. А еще лучше, если офис располагается в пределах достижения электросамоката. Потому им удобнее всего селиться в Тель-Авиве, чтобы на этом самокате добираться до работы. И потому очень много офисных зданий сегодня сосредоточено в центре Тель-Авива, и даже на юге ТельАвива, что раньше было даже непредставимо.

 

– Если говорить о ценах?

– Цены, конечно же, разнятся, подобно, – я бы сравнил, – ценам на машины, в зависимости от класса. Если взять центр Тель-Авива, то здесь цены могут колебаться от 80 шекелей за квадратный метр до 150-170 шекелей за квадратный метр. И это после того, как цены начали падать последние месяцев семь-восемь. Вначале, как я уже говорил, был огромный рост из-за притока стартапов, затем сфера хайтека стала «проседать» из-за инфляционных процессов, и началось это в США, а затем докатилось и до нас. Свою определенную негативную роль сыграла и политическая ситуация, свидетелями которой мы сейчас стали. То есть, инвесторы в хайтек стали испытывать определенные сложности: во-первых, из-за инфляции деньги, скажем так, стали стоить «дороже», а во-вторых, все эти протесты вселили в инвесторов ощущение неуверенности, и они теперь пытаются выводить деньги из индустрии или выжидают. А значит, и падает спрос на помещения, и падают цены. Те же семь-восемь месяцев назад цены доходили до трехсот шекелей за квадратный метр. Был случай, когда компания сняла этаж в одной из башен Азриели в Тель-Авиве, затем – еще пять этажей, затем еще три, а затем досняли пятнадцать этажей в башне, которая только начала строиться и будет готова лет через шесть-семь. Компания за эти свои пятнадцать этажей заплатила по 150 шекелей за квадратный метр, и это, заметьте, без внутренней отделки.

– Что касается конкретно вас: ваша сфера деятельности, географическая и практическая?

– Я работаю в основном в центре страны, и, как правило, занимаюсь офисной недвижимостью. Как говорится, нельзя объять необъятное – потому у меня специализация достаточно узкая, но, тем не менее, объемная и сложная. Ранее я работал в известной компании «Англо-Саксон», специализировался на промышленной недвижимости – там своя специфика, требующая знания множества иных параметров, нежели в офисной недвижимости, начиная от нагрузки на пол и вплоть до углов помещения и его высоты, теплоизоляции и многое другое.

 

– Учитывая сегодняшнюю ситуацию, о которой вы говорили, уровень клиентуры упал?

– Да, можно даже говорить о некоем критическом падении, и именно в плоскости офисной недвижимости в центре страны. Кто-то выжидает, ждет, чем закончится кризис, кто-то выводит деньги, кто-то уменьшает площади в целях экономии. Потому что фирмы, которые снимали офисы с перспективой роста оказываются перед фактом, что лишняя площадь им попросту не нужна.

ארבעה סטאטוס יועצי נדלן

ארבעה סטאטוס יועצי נדלן

– Что самое сложное в работе с клиентом, который снимает помещение для офиса?

– Частные клиенты встречаются довольно редко, мы по большей части работаем с крупными компаниями, которые снимают офисы или офисные здания. Здесь, как правило, в отличие от жилой недвижимости, специалистам доверяют и прислушиваются к ним. Сотрудничество строится следующим образом нередко: эти компании планируют и строят здания, где размещаются офисы, а мы занимаемся маркетингом, обладая статусом консультантов по недвижимости.

 

– Как выстраивается сам процесс вашей работы?

– Скажем, приходит к нам представитель стартапа и ставит задачу: необходимо здание, рассчитанное на «икс» человек, а через полгода это количество сменится на «игрек», то есть, станет больше. Стало быть, у нас есть необходимость в таком-то количестве open space – открытых площадей, в таком-то количестве комнат, если говорить о расположении, то важен доступ к железнодорожной станции, к центру Тель-Авива, поскольку люди будут приезжать из разных мест. Вместе с ними мы садимся, составляем программу, на какую именно площадь следует рассчитывать, бюджеты, сроки и прочие детали.

– На что вы, прежде всего, советуете своему клиенту обратить внимание, когда речь идет об аренде коммерческой недвижимости?

– Самое главное – четко решить для себя вопрос с локацией, то есть, с расположением. Если ты угадал с местом, то все остальные вопросы решаемы в процессе. Но если ты ошибся с местом, то очень тяжело потом это исправить. От места зависит цена, и чем место находится «центральнее», тем оно дороже. Но дороже – это не всегда хуже. При том, что, к примеру, в индустрии хайтека цена за помещение далеко не всегда играет решающую роль относительно других затрат. Другими словами, когда ты арендуешь помещение для офиса, надо иметь в виду, что все необходимо рассматривать в комплексе: нужно решить, сколько будет стоить сама аренда офиса, сколько будет стоить отделка или изменения в отделке помещения, следует учитывать величину муниципального налога – понятно, что он гораздо выше, чем аналогичная выплата за жилье. Нельзя забывать, что есть еще и плата управляющей компании, которая отвечает за благоустройство, порядок и чистоту в здании и работу всех коммуникаций. Словом, следует учитывать любую деталь, чтобы представлять себе исходные, стартовые условия работы, а также понимать, какие постоянные расходы тебя ожидают каждого первого числа следующего месяца. Есть нюансы, на которые только специалист может обратить внимание клиента, допустим, форма помещения, которая может сильно влиять на его кпд и на активное задействование площади. Помещение может быть большим по площади, но узким, и там особенно не развернешься, не сделаешь ни одной нормальной комнаты. Форма бывает лучше, бывает хуже. Есть понятия «брутто», «нетто», и это тоже надо учитывать, это позволит «выиграть» несколько лишних комнат. Главное, как я говорю обычно клиентам, не торопиться, иначе потом придется все переигрывать, а это – лишние потери. И неудобно, и дорого.

 

Рон Карми

עבודה היברידית והמשבר בשוק המשרדים

עבודה היברידית  
property title backgroung
דף הבית הבלוג

עבודה היברידית והמשבר בשוק המשרדים

סטאטוס יועצי נדל"ן

מתמחים בנדלן מסחרי, משרדים להשכרה ולמכירה והשקעות בנדלן מניב.

משרדים בתל אביב ועבודה היברידית

העבודה היברידית היא תופעה שזכתה לפופולריות רבה בשנים האחרונות. העסקים מבינים כי על מנת להיות יעילים ולהשיג יתרונות תחרותיים, עליהם להתאים את עצמם לסביבה הדיגיטלית ולהשתמש בטכנולוגיות מתקדמות. עם זאת, המשרדים בתל אביב וברחבי העולם מבינים כי למרות ההתקדמות הטכנולוגית, הפגיעה ביצירתיות ובצמיחה המקצועית של העובדים עלולה להיות גדולה.

העבודה היברידית משלבת בין עולם הטכנולוגיה ועולם האנושיות. היא מאפשרת לעובדים להשתמש בכלי טכנולוגיים מתקדמים כדי לקבל מידע ולפעול מהיר ויעיל, ובו זמנית להשתמש ביכולות האינטלקטואליות והיצירתיות שלהם כדי לפתור בעיות ולחשוב מחדש על התהליכים העסקיים. בפועל, היצע משרדים להשכרה בתל אביב ובעולם נוצר על ידי היבטים שונים, כגון עיצוב חללי העבודה, טכנולוגיות מתקדמות וכלים דיגיטליים.
משרדים להשכרה ברמת גן בעבודה היברידית המאפשרת לעובדים לעבוד מכל מקום בעולם באמצעות טכנולוגיות דיגיטליות ותקשורת מתקדמות. כך, עובדים מסוגים שונים, כולל עובדי חברות סטארט-אפ ועצמאיים, יכולים לעבוד בצורה גמישה ולהתאים את העבודה שלהם לצרכי הלקוחות והפעילות של החברה.

משרדים להשכרה בתל אביב, כאשר היצע המשרדים משתנה, וזאת כדי להתאים לדרישות העבודה ההיברידית. חברות רבות מציעות מערכות עבודה ותוכניות שיתוף קבצים בענן, תוכנות לניהול פרויקטים וכלים לתקשורת ולשיתוף מידע. בנוסף, חברות מחפשות משרדים להייטק ולסטארטאפ  משתמשות במשרדים חלופיים ובקהילות עבודה משותפות כדי לאפשר לעובדים לעבוד מכל מקום ולהפחית את הצורך במקום פיזי לעבודה.

משבר בשוק המשרדים

אין ספק שמה שקורה היום בשנת 2023 יכול להוביל למצב של משבר בשוק המשרדים.
סביבת הריבית הגבוהה, מייצרת קושי מימוני לחברות ההייטק והן מתקשות היום לגייס כספים.
משכך, אנו רואים חברות רבות אשר משתמשות במשרדים, וגם כאלה שמשכירות אותם הלאה.
במהלך שנת 2023 הכרנו את משכירי המשנה, ואת שוכרי המשנה.
 משכירי המשנה החדשים, הם שוכרי המשנה שמשכירים הלאה.
אמנם באזורי הביקוש, קיים מחסור במגדלי יוקרה, וגם בעלי הנכסים מגובים בבטחונות ובחוזים ארוכים,
 לכן את טעם המשבר רואות דווקא החברות ששכרו,
 ויחד עם שיטת העבודה ההיברידית מבינות שצו השעה הוא לחסוך יותר ולכן הן מצמצמות.
בגדול, קיים קושי בעולם המשרדים אך הוא בתחילתו. מחירי השיא של משרדי היוקרה נעלמו.
אולם, בל נשכח כי בעיית המחסור קיימת וכל תיכנוני המגדלים העתידים של תל אביב ורמת גן, ייקחו עוד זמן רב.

אנו לא רואים היום משבר. זוהי אמירה זהירה אחרי מחיקת העליות החזקות של שנת 2021 ושל 2022.
ככל שימשך המשבר הפיננסי והריבית הגבוהה תשרור פה, יהיה קשה יותר לחברות ההייטק, וכנראה ששנת 2024 תהיה מאתגרת יותר לחברות אלו.

משרדים להשכרה סטאטוס יועצי נדלן

משרדים למכירה בבני ברק | המלצה חברת AMT

מכתב הוכרת תודה והערכה לגיל ורדי.

תודה רבה גיל סטאטוס יועצי נדלן.
חברת אי אמ טי מיקרו טכנולוגיס הינה חברה לשיווק  רכיבים לתעשיה.
פנינו למשרדי סטאטוס יועצי נדלן, בעקבות מודעה,ונפגשנו עם גיל.
גיל, הציג לנו את המשרד שלא התאים.
גיל ורדי התייחס אלינו כלקוחות אשר בקידמת הבמה.
גיל חיפש לנו משרדים ולא ויתר.
לאחר מציאת הנכס הפגיש אותנו למו"מ עם בעלי הנכס.
גיל ורדי אדם נעים הליכות, מקצועי בתחום הנדלן, מאורגן ומסודר.
גיל הביא לנו עיסקה מתאימה לצרכים שלנו.
נשמח לעבוד איתך שוב ולהמליץ עליך.
בברכה
אלדן זוארץ, מנכל

המלצה משרדים למכירה בבני ברק

המלצה משרדים למכירה בבני ברק

סטאטוס הנדלן 2022 סקירה נדלנית שנתית

סטאטוס הנדלן 2022 סקירה של שוק המשרדים להשכרה ולמכירה

מה קרה לשוק המשרדי יוקרה של גוש דן?
מה עם ההשוואה לשנת 2021? מה עם אחוזי התפוסה?

סטאטוס הנדלן 2022

סטאטוס הנדלן 2022

סטאטוס הנדלן 2022 במהדורה חגיגית מקיפה והכי מקצועית שיש.
סקירות שוק, ניתוח שוק המשרדים להשכרה ולמכירה, ונתוני עיסקאות של סטאטוס יועצי נדלן.
אנו כותבים ומנתחים את השוק ע"פ הבנתינו.
אין זו המלצה לביצוע פעולה ו/או השקעה. אנו ממליצים להתייעץ ולהשתמש באנשי מקצוע,
לפני נקיטת עמדה וביצוע השקעה נדלנית.

נשמח לעמוד לרשותכם, אנא צרו קשר לכל שאלה.
קריאה מהנה

גיל ורדי
מנכ"ל

לקריאת סטאטוס הנדלן לחצו על הקישור
סטאטוס הנדלן 2022

השפעות הריבית ואינפלציה על הנדלן מניב 2022?

ריבית ואינפלציה בשוק הנדלן 2022

ריבית ואינפלציה - בעייה?

במהלך חודש נובמבר 2022 העלה נגיד בנק ישראל את הריבית.
תפקידו העיקרי של הנגיד הוא שמירה על יציבות המחירים במשק, וכמובן על ערך הכסף.עמידה ביעדי ריבית ואנפלציה תורמת ליצובות כלכלית ואיתנות הדרושה למשק לפיתוחו ולצמיחתו.

מאז חודש 4/2022 החל הנגיד את תהליך העלאת הריבית בישראל.
מאז חודש אפריל היו כבר 6 העלאות ריבית וכבר מסתמן שבינואר תהיה העלאה נוספת, וזאת בכדי להלחם באינפלציה שמרימה ראש.
ריבית הפריים כיום, מבוססת על ריבית בנק ישראל 3.25% + תוספת של 1.5%, עומדת כיום על 4.75% ואנו לפני העלאה נוספת בינואר.

השפעת הריבית על ההלוואות- החגיגה נגמרת?

פועל יוצא של עליית הריבית, זה התייקרות הכסף.
אם בתחילת 2022 הפריים עמד על 1.6% הרי כיום כעבור פחות משנה הריבית כבר עלתה ב 300%.
עלות האשראי התייקרה והבנקים מוכרים את הכסף למשק במחיר יקר יותר.גם ההלוואות הפכו יקרות יותר לדוגמא:
בתחילת 2022 על הלוואה של מליון שח שולמה הריבית לפי הפריים 1.6%, ועלותה הייתה 16000 שח.
כיום לפי הריבית פריים הידועה, התשלום יהיה 47500 שח לכל מיליון.
בגדול, ניתן לומר כי ריבית גבוהה= מיתון.
אנו הפעילים בשוק הנדלן רגישים מאוד לנושא הריבית, וכעבור 10 שנות שגשוג אנו בפתחו של שוק דובי, עם ריבית גבוהה.

ריבית ואנפלציה
משרדים בבורסה רג סטאטוס

ריבית גבוהה - השפעה ישירה על שוק הנדלן

מאז שנת 2007 מחירי הנדלן בעלייה.
ללא ספק, כל מי שנגע ועשה, נהנה מתקופת פריחה ושגשוג נדלני.
הפריחה והשגשוג נתמכו בריבית אפסית, אוכלוסיה מתפתחת, מיקוד הביקוש של המשקיעים לנדלן מגורים, ובעיקר בערי המרכז, התפתחות כלכלית ופריחת ההייטק.
כל המוזכר לעיל, נתמך בבעיית המחסור בדירות, כי ישנו ביקוש די ידוע של כ 50,000 דירות בשנה, וללא היצע.

אבל היום, אנו צופים שינוי במגמה.
לאחר עליות אגרסיביות בשוק הנדלן למגורים מדי שנה, ולאחרונה התבשרנו כי שוק הדירות התייקר גם מעל ל 18% בשנה האחרונה, אנו עדים להצטננות ההתלהבות של המשקיעים בנדלן למגורים , וזאת בעיקר בשל הריבית הגבוהה.
בפשטות נאמר- כאשר התשואה לנדלן למגורים למשקיע עומדת על 2.5-3% , ועלות הכסף הינה לפחות 6% , כמעט ואין הצדקה כלכלית ובטח לא כדאיות כלכלית ברכישת דירה להשקעה.

אמנם, תהליך הירידה הינו סיזיפי ואיטי, ואנו לא נראה קריסות וחיתוכי מחירים מחר בבוקר, כי עדיין האפקט הפסיכולוגי משחק פה, והמשפט השגור בפי העושים בנדלן הוא : "לקנות ומהר- פן נאחר", עדיין משחק ומשפיע, אך עם הזמן, ובטח בעוד מספר חודשים ובמהלך 2023,
נתחיל להרגיש את ההאטה ונראה תהליך של ירידת מחירים.

גם הקבלנים כיום מעידים על הקושי שקיים .קבלנים מציעים למכירה דירות עם פטור מהצמדה מלאה  ופריסה גמישה.
בהנחה אנפלציונית של 5% אינפלצייה , הרי גרייס לתשלום של שנתיים מבטא דיסקאונט של כמעט 10% במחיר.

תכלס, אמנם אנו לא צופים פאניקה בשווקים, אך תהליך של עצירה וירידות קלות בפתח, לא מזיק ולא יזיק לשוק הנדלן למגורים שחווה עליות מטורפות, להתממש ובטח בעשור האחרון.

השפעת הריבית על חברות הקבלנים והמגרשים

ריבית גבוהה כאמור שווה מיתון ושווה לירידת ערכי הנדלן של החברות הציבוריות.
ריבית גבוהה מקפיצה את עלויות המימון של החברות ובעיקר בפרויקטים חדשים בתהליכי מימון ותיכנון.
גם שיערוך נדלני מושפע מהריבית, כאשר מהוונים נדלן בתשואה נמוכה השווי גבוה יותר. 
לפי תקנות השמאי הממשלתי, אנו נראה דיווחים על ירידת שווי נדלני בחברות וזאת כתוצאה ממקדם היוון גבוה יותר.

בעייה קריטית במיוחד, אני רואה בצד המימוני של המינוף ההסטרי של חברות שגייסו
אג"ח לצורך רכישת נדלן להשבחה.
בוא ניקח לדוגמא את המתחם הנחשק של מגרשים בשדה דב.
חברות ענק כמו ישראל קנדה, חנן מור, לוינשטיין ואלייד זכו במכרזים לרכישת קרקע בצפון תל אביב במתחם שדה דב.
רכישות אלו בוצעו כזכור, במהלך שנת 2021 בפריחה ובתסיסה של שוק הנדלן עם ציפיות מטורפות להשבחה לעליית ערך, וכמובן עם ריבית נמוכה במיוחד.
מאז ועד היום, חלו שינויים בסביבת הריבית, שוק הנדלן משדר זהירות ואיטיות, וכנראה שהמגמה השתנתה.
חברות שזכו במכרזים, גייסו אג"ח בשווי מיליארד שקלים לדוגמא ובריבית של פריים +1% כלומר כ 2.6%.
כמו שכתבתי אנו בפתחה של התייקרות ריבית נוספת שתגיע כבר לכוון של 6.5-7 % אולי.
ובחשבון פשוט- המוסדיים שהלוו כסף אמורים לקבל כמעט 65 מיליון שח ריבית כל שנה לעומת 25 מיליון ריבית בשנה שעברה.
שנת 2023 תהיה מאתגרת ללא ספק, ישנו קושי לעמוד בהחזרי ריבית מטורפת שכזו ובעיקר במצב של היפוכי שוק – שוק שוורי שהופך לשוק דובי עם אינפלציה גבוהה , ריבית יקרה והאטה נדלנית.
 

 

סטאטוס הנדלן סקירת שוק המשרדים לשנת 2021 | סטאטוס יועצי נדלן

סטאטוס הנדלן סקירת שוק המשרדים לשנת 2021 | סטאטוס יועצי נדלן

סטאטוס הנדלן לשנת 2021 - סקירה, סיכום ותובנות

שנת 2021 הייתה ללא ספק שנה גדושה באירועים, שנה מלאה בטלטלות ויחד עם זאת התפרצות ופריצה קדימה, המייצרת קוטביות בשוק הנדלן בין תחילת השנה וסופה. מאז 1990, עם תחילת פעילותינו לי באופן אישי , לא זכורה שנה כל כך מיטלטלת והפכפכה.

שנת 2021 תיזכר כשנת ההייטק – ההייטק שהסתתר לו מתחילת שנת 2020, שיחרר את הקיטור ובעט בכל תחומי הנדלן מעלה מעלה. זו הייתה שנה של סחרור מטורף בעולם המגורים, הקרקעות הפכו לוהטות והמחירים נסקו מעלה.

שנת 2021 הייתה פריחה של חברות ההייטק אשר בוצעו למעלה מ 300 עיסקאות גיוס ואקזיט בשווי של מעל 20 מיליארד דולר. נתונים אלו הינם פי 6 לעומת שנת 2020.

שנת 2021, הדגישה את המפנה שחל בתחום העיצוב המשרדי, והשינוי שחל גם לעסק ולעובדים עם חזרת העובדים במודל ההיברידי המשולב בעבודה.

ריכזנו קצת תוכן, קצת נתונים והרבה מספרים וסקירה מעיסקאות אשר אנו ביצענו במשרד ממקור ראשון.

משעמם לא היה בשנת 2021 נכון? קריאה מהנה …

גיל ורדי, מנכ"ל

הכסף והנדלן - רכילות עיסקית ונתונים בשנת 2021

  • משכנתאות – בשנת 2021 שנת שיא בלקיחת משכנתאות מהבנקים ובסכום שיא של 116 מיליארד שקל.
  • מיסים והכנסות – בשנת 2021 פורסם כי הכנסות המדינה ממס רכישה וממס שבח, שברו שיא של 16 מיליארד ₪
  • בשנת 2021  – הטירוף בדיור ובמגורים נמשך, ומחירי הדיור מאמירים ביותר מ 10%.
  • הריבית – אחד הפרמטרים הכי חשובים בנדלן הינו הריבית. כיום, ישנו צפי לעליית ריבית בארה"ב ע"י הבנק הפדרלי.
    גם כאן בישראל, עוקבים אחרי השוק האמריקאי והציפיות לעליית ריבית, משפיעות על תשואות האג"ח הממשלתי ( שחר ) שעלו כבר כמעט ב 25%. 
    כלומר, לא מן הנמנע כי נראה עליות ריבית בקרוב. מקורות גיוסי ההון של הבנקים למשכנתאות מתייקרים ואז, נראה כי המשכנתאות מתייקרות- תהליך שמתקרב אלינו.
  • שנת 2021  הייתה שנת שיא בתחום ההייטק בישראל – למעלה מ300 עיסקאות גיוס ואקזיט ובשווי של מעל 20 מיליארד דולר.
  • בשנת 2021 נמכרו 2 קומות במגדלי הארבעה בתל אביב במחיר של 35000 שח למר. קומות אלו נרכשו ע"י משקיע, שמשכיר את השטחים לחברת רפאל השוכרת 6000 מר נוספים במגדל.
  • חברת רפאל ממגדלי הארבעה, כאמור שוכרת את הקומות מחברת כלל ביטוח – אשר רוכשת במהלך שנת 2021 10,000 מר משרדים במרומי מגדל סקאיי טאוור- בשווי של 400 מיליון שח ובתשואה של 5%
  • אפרופו תשואה – חברת אמות השקעות רוכשת את המרלו"ג הגדול בצריפין במחיר שיא מעל למיליאד שקל ובתשואה נמוכה הפחותה מ4%
  • חברת הסטארט אפ "קונקטים" – תשכור 11000 מר מחברות קנדה ישראל ואקרו נדלן בפרויקט המשרדים המפואר והחדש לאונרדו- במתחם הקרייה בתל אביב.
  • חברת הפינטק ראפיד – שכרה 13500 מר משרדים במגדל עזריאלי במקום חברת בזק שעברה לחולון. כמו כן, ראפיד כבר משריינת כ 14000 מר נוספים במגדל הספירלה החדש
    שיבנה במתחם ידיעות אחרונות בתל אביב.

הייטק וסטארט אפ בתקופת הקורונה שנת 2021

באמצע שנת 2021 הרגשנו נקודת התעוררות ורתיחה בהתנהלו הנדלן המסחרי והתחושה שליוותה אותנו היא כי "הסכר נפרץ".
רמת הביקושים של חברות ההייטק שחיפשו משרדים בתל אביב גאתה ,קומות משרדים בתל אביב נחטפו , וכמעט כל משרד מוצא את השוכר המתאים לו וכמובן בהליך חד של ביקושים שגוררים עליות מחירים.

אמנם, בתקופת הקורונה, חווינו צעדי סגר והעבודה התנהלה מרחוק, אך בפועל הפעילות הכלכלית בארץ חזרה והשתפרה.
כמו שנאמר, במהלך שנת 2021 שוק ההייטק ריכז פעילות של כמעט 80 מילארד שח, ומאחר והכסף שגוייס מצא כתובת – החברות נאלצו להפשיל שרוולים ולגייס עובדים טובים בכדי לעמוד ולהצליח ביעדים שהציגו למשקיעים.
חברות ההייטק שכרו משרדים בקרבת מעגל העובדים ובקרבתם.
ומכאן נולד לו המושג "מעגל הקורקינט" – מעגל גיאוגרפי ובטווח של עד 10 דקות נסיעה בקורקינט ובאופניים מהבית. ומכאן, ההמשך כבר ידוע.
שוק המשרדים בתל אביב נשאב לתוך המשפך הצר של הביקושים הגוברים לשטחי משרדים ובעיקר כאלה הנמצאים במעגל הקורקינט התל אביבי/

להלן מספר דוגמאות של מחירי המשרדים במגדלי היוקרה של תל אביב לדוגמא:

– שטחי משרדים בתחילת השנה בתל אביב במגדלי אלון הושכרו סביב 85 שח ולקראת סוף השנה השכרנו כבר ב 200 שח למר – יותר מכפול.

– משרדים במגדל המידטאון הושכרו בתחילת השנה 115 שח ולקראת 9/2021 השכרנו ב 200 שח למר.
-משרדים במגדל משה אביב בבורסה הושכרו בתחילת 2021 ב 70 שח למר , ובעיסקה לקראת סוף השנה השכרנו משרדים לשגרירות זרה במחיר של מעל ל115 שח למר .
בהיעדר אלטרנטיבות למשרדים, נוצר מחסור ולצידו תהליך של עליית מחירים.

מה שאנו רואים היום בתחילת שנת 2022 זהו הרי המשך התהליך של הביקושים הערים לשטחי משרדים שאוזלים במהירות.
מכיוון שבניית מגדלי משרדים הינו תהליך מורכב וארוך זמן של מספר שנים לפחות הרי אנו חשים ומרגישים כבר את המחסור , ובקעבותיו השוק מחפש פתרונות חלופיים ברמת גן , וגם בבני ברק בהרצליה והשרון.
כל עוד תימשך המגמה והפריחה בהייטק , ובמיוחד בשנים קרובות, נראה את ערי הלוויין מתפתחות ומייצרות פתרונות משרדיים לעסקים.

מודל העבודה ההיברידי יתרונות וחסרונות

במהלך חודש 8.2020 חברת צ'ק פוינט הצהירה כי ישנו סדר עולמי חדש בעולם המשרדים – המודל ההיברידי העבודה מהבית.
בהצהרה שלה, הודיעה צ'ק פוינט כי תשנה את אופן עבודתה בארץ ובעולם ולכן לא תזדקק לשטחי משרדים רבים.

גם חברת לייבפרסון הודיעה כי ויתרה על כל משרדיה.

ענקיות הטכנולוגיה כמו גוגל ומיקרוסופט הצטרפו לבשורה החדשה שהדהדה לה בקרב העובדים ובקרב חברות רבות, שהיתרון הכספי מבחינתם בחיסכון של מליוני שקלים בהוצאות המשרד מגולגלות לעובדים ועל חשבונם.

לצד החיסכון הענק לארגון בהוצאות המשרד והתיפעוליות, ישנו מחיר אשר מגולגל לפתחי העובדים  אך לא רק, כי גם החברות עצמן סובלות מהתופעה לדוגמא :

  1. שעות עבודה – העבודה הגמישה מהבית, היא "ללא שעות ". פגישת זום או שיחה טלפונית קיימת ונגישה כמעט בכל שעה לעובד. הנוכחות הינה תמידית והעובדים נמצאים בצילום ,בזום, תחת ומול הארגון, וזה פוגע בתחושות וברגשותיהם.תחושת הפרטיות של העובד נפגמת. עבודה מהבית במסכי הזום, מנגישה וממזגת את כל חלל הבית לתוך העבודה לרבות פרטיות העובד, ילדיו ומשפחתו.
  2. אבטחת מידע – חברות משקיעות המון באבטחת מידע ובהגנה על המידע. עבודה מרחוק, חושפת את הארגון בפורט פתוח , וכך למעשה ישנה חשיפה, אשר מחייבת הגנה והוצאה על תשתיות האבטחה לארגון.
  3. שימור עובדים – בהיעדר קשר ישיר ורציף לעובדים, העובד נשאר מנותק ומנוכר מהארגון. כל החוויה של חברות ההייטק , מתגמדת.
  4. מינגלינג והעשרה – האדם הינו יצור חברתי והמפגש החברתי חשוב מאוד לעובדים ובפרט בתחום הטכנולוגי שקרבה, חשיבה וייעוץ הינם ערך חשוב מאוד לעובד.

שוק המשרדים עיסקאות ומספרים סקירה לשנת 2021

סקירה זו של עיסקאות נתונים ומספרים הינם מתוך הפעילות הטהורה של סטאטוס יועצי נדלן.

להבדיל ממקורות וגורמים אחרים, נתונים אלו הינם באים מתוך הפעילות ועיסקאות של סוכני החברה.

כמו שנאמר, שנת 2021 נחלקת ל2 חצאים מבחינתינו, כאשר החציון השני של השנה קפץ דילג והכפיל את מחירי העיסקאות והנדלן המסחרי המניב בעולם המשרדים.

בסקירה, אני משתדל להתייחס למשרדים דומים ובעלי פרופוורציות דומות בקומה וברמת גימור כך שהנתונים המוצגים מהווים מדד מאוד משקף מבחינתינו.

משרדים להשכרה ולמכירה בתל אביב בשנת 2021

  • במגדל WE במתחם המער הצפוני בתל אביב ברחוב מנחם בגין בתחילת השנה שכרה חברת הייטק משרדים כ 150 מר לפי 65 שח למר. בסוף השנה השכרנו 280 מר לחברת הייטק במגדלWE לפי 135 שח גידול של מעל ל100% במחיר.
  • במהלך חודש מרץ מכרנו משרדים למשקיע במגדל אקרו כ 300 מר בפלג התחתון של המגדל לפי 14000 שח מעטפת. בחציון השני מכרנו 200 מר בקומה מרכזית לפי 22000 מעטפת- גידול של כ 55%
  • תחילת השנה השכרנו משרדים במגדלי טויוטה ביגאל אלון בתל אביב במחיר של 62 שח. לימים, מכרנו את המשרדים למשקיע שלנו ולאחרונה השכרנו לו את המשרדים במחיר של 85 שח למר המשקיע שלנו נהנה מהשבחה נדלנית והתשואה קיפצה לה ל 7%
  • בתחילת השנה השכרנו במגדל אקרו 300 מר למשרד עורכי דין ב 95 שח למר. בחציון השני השכרנו לחברה כלכלית התחום הייטק 250 מר משרדים במחיר של 138 שח – גידול של מעל ל30% .
  • תחילת השנה מכרנו משרדים במגדל סקיי טאוור במחיר של 14800 למר בקומה נמוכה. בהמשך השנה המשכנו בפעילות עירה במגדל סקיי טאוור וראינו איך המחירים מטפסים להם בקומות בינוניות לכוון 20,000 שח ולאחר מכן במרומי המגדל לכוון 24000 שח למר ברמת המעטפת זהו תהליך של זינוק חד במחירי הנדלן תוך חצי שנה כמעט ב 70%
  • בתחילת שנת 2021 השכרנו משרדים במגדלי אלון ב 88 שח למר לחברת הייטק כ 400 מר.לקראת סוף השנה בוצעה עיסקה במרומי המגדל ב 220 שח למר .גידול חד של מעל ל150$ תוך שנה .

משרדים להשכרה ולמכירה ברמת גן ובבני ברק סקירה שנת 2021

  • במגדל גיבור ספורט השכרנו משרדים בתחילת השנה במרומי המגדל כ 200 מר, בגימור חדש ובהתאמה לשוכרים לפי 85 שח למר.
  • בשלהי שנת 2021 השכרנו במרומי המגדל משרד נדיר כ 390 מר לחברת הייטק לפי 150 שח למר .זהו גידול של כמעט 90% במחירי השכירות.
  • בתחילת השנה מכרנו משרדים במגדל גיבור ספורט בקומה נמוכה ב 14000 שח למר, ובמרומי המגדל בעיסקה אחרת ב 17500 שח .
    לקראת סוף השנה מכרנו משרדים במגדל גיבור ספורט במרומי המגדל בסביבות 30,000 שח למר ברמת גימור הייטקית – זהו זינוק של מעל ל100% במחירי הנדלן בגיבור ספורט.
  • במגדל וי טאוור בבני ברק השכרנו משרד של 130 מר ב 57 שח. בשלהי שנת 2021 השכרנו במגדלי בסר 4 משרד של 108 מר בקומה מרכזית ובגימור יצוגי ב 72 שח למר. זהו גידול של כ 25%
  • במגדלי ספיר במרכז הבורסה השכרנו בתחילת השנה משרדים ב 70 שח למר בקומה נמוכה. לקראת סוף השנה משרד דומה בפלג התחתון הושכר ב 90 שח גידול של 30% .
  • במגדל משה אביב השכרנו למשרד עורכי דין במרומי המגדל 300 מר משרדים בגימור מפואר וחדש לפי 70 שח למר. לאחרונה, השכרנו לשגרירות מכובדת משרדים כ 350 מר לפי 110 שח למר בגימור יוקרתי.זהו גידול של כ 40% במחירי השכירות.
  • במגדל רוגובין תדהר השכרנו בתחילת 2021 200 מר למשרד עורכי דן משרד ב 82 שח למר.לאחרונה השכרנו 300 מר לחברת הייטק לפי 115 שח למר – גידול של 30%.
  • בתחילת השנה מכרנו למשרד עורכי דין 400 מר במגדלי הכשרת הישוב בבני ברק לפי 9500 שח למר.לאחרונה, בסוף השנה השלמנו עיסקת מכר בקומה קרובה כ 230 מר לפי 11200 למר במעטפת .זהו גידול של כ 20%.

סיכום מסקנות ותובנות

לסיכומה של שנת 2021 – אנו רואים כי תל אביב בוערת.
כל מה שנע במתחם מעגל הקורקינט, חלף וחצה את מחירי השכירות ונושק למחירי השיא החדשים של תל אביב של 200 שח וצפונה.

כמובן שמחירים אלו מתייחסים בעיקר למגדלי היוקרה של תל אביב.

העיר רמת גן, מתחילה להנות מהמחסור התל אביבי.
בהיעדר מגדלי יוקרה חדשים, והדגש הוא על מגדלים חדשים בעיקר, אנו לא רואים עדיין את הטירוף התל אביבי.

אמנם שוק המשרדים בשנת 2021 יותר אגרסיבי וישנן עליות מחירים, אך לא ברמה של שוק המשרדים התל אביבי.

ברמת שוק המשרדים בבני יברק, מאחר ותשתיות תחבורה המונית, עדיין לא מתפקדות , אנו רואים כי ההייטק לא בדיוק נוהר למתחם.
יחד עם היצע גדול ולא מרוסן ,ובנייה אינטנסיבית במתחם של הכשרת הישוב , אשטרום, הפניקס , אנו רואים כי שוק המשרדים בבני ברק צועד לו בבטחה עם הכיון למעלה כאשר בפועל רואים כי המחירים מאמירים.
שוק המשרדים בבני ברק נהנה מהיצע די מכובד של משרדים ומגדלי משרדים אשר נמצאים בשלבי סוף בנייה וכמובן ימשכו עניין ,ויהיו בלב הפעילות השיווקית והמשרדית של המתחם.

אנו מסתכלים אחורה ומגלגלים מבט קדימה לשנת 2022 והצפי שלנו הוא אופטימי להמשך תהליך הפריחה.
תהליך ההתפתחות והצמיחה של עולם המשרדים ושל מגדלי המשרדים בגוש דן, כפוף כמובן להמשך הפריחה הכלכלית של ישראל וההייטק.

ריבית ואנפלציה גבוהה בנדלן

משרדים להשכרה בר"ג | המלצה מזין אחזקות

property title backgroung
דף הבית הבלוג

משרדים להשכרה בר"ג | המלצה מזין אחזקות

משרדים להשכרה ברמת גן - המלצת לקוח מרוצה

 

"מר גיל ורדי היקר,
תודה על עזרתך המקצועית בסגירת העיסקה, מעריך מאוד!!
נשמח גם לשיתוף פעולה בעתיד."

תמיר מזין

סטאטוס יועצי נדל"ן מתמחים בייעוץ שיווק תיווך ומכירות של נדל"ן עיסקי מסחרי, עם דגש והתמחות בשוק המשרדים באזור גוש דן, ובמיוחד משרדים להשכרה ברמת גן.

מחוייבים להצלחה עם מקצוענות, מצוינות ואמינות מאז 1990 – סטאטוס יועצי נדל"ן

מודלים ואפשרויות עבור השקעות נדלן מניב

מודלים ואפשרויות עבור השקעות נדלן מניב

איפה אפשר למצוא השקעות נדלן מניב בישראל?

העיסוק בנדלן כרוך בסיכון. את רמת הסיכון יגדיר המשתמש והמשקיע.
מידת החשיפה והסיכון משפיעים גם על רמת המעורבות של המשקיע והגדרת ההשקעה כסולידית או כספקולטיבית.
במאמר הבא ננסה לסקור מספר אפשרויות וסוגי השקעות בתחום הנדלן, השקעות ישירות  והשקעות מוטות טווחי זמן.

השקעות ישירות ועקיפות בתחום נדלן מניב בישראל

1. השקעה בשוק ההון – באג"ח ובמניות של חברות נדלן הנסחרות בבורסה .

2. השקעה בקרנות ריט – חברות אשר משקיעות בנדלן מניב למשקיעים ומתחייבות לחלק את רוב הרווחים כדיבידנד

3.קרנות נדלן פרטיות – התאגדות במסגרת חברה או שותפות או קרן לצורך השקעה משותפת, בד"כ מיזם שכזה הינו פרטי ולא מונפק לציבור.

4.השקעות נדלן מניב לטווח קצר – רכישת פוזיציה נדלנית , בד"כ סחירה, ומימושה בטווח קצר לצורך יצירת וגריפת רווח מהיר ( עיסקאות פליפ)

5.השקעות נדלן מימוניות – כניסה והשקעה בתחום הנדלני באפיק הכסף- מימון הלוואות, הלוואות מזנין, השלמות הון לקבלנים איגוח נכסים מניבים.

6.השקעות נדלן סולידיות – השקעות קונסרבטיביות בתחום המגורים,  רכישת דירה והשכרתה בתשואה יציבה ונמוכה.

7.השקעות נדלן מניב מסחרי – לעומת תחום המגורים , השקעות בנדלן מסחרי משרדים ומרכזים מסחריים , מעניקות תשואה גבוהה יותר אך בעלות סיכון גדול יותר ודורשות מעורבות גבוהה בהליכי ההשקעה.

8.השקעות ארוכות להשבחת נדלן – בד"כ עיסקאות לטווח ארוך של שנים, כמו השקעות במגרשים חקלאיים/מגרשים מפוצלים עם זכות לדירה, מאחר והקרקעות לא זמינות למימוש ובנייה , עליית הערך בהן היא עם התקדמות ההשקעה וההפשרה בהן.

השקעות נדלן מניב בתשואה גבוהה

השקעות נדלן מניב ומשרדים למכירה

נדלן מניב לבטחון הכלכלי למשפחה עם סטאטוס

מושגים חשובים בתחום השקעות נדלן מניב

אם אתם מתכוונים להיכנס לתחום השקעות נדלן מניב כדאי שתכירו כמה מהמושגים בתחום:

רווח תזרימי – רווח תזרימי הוא הפער בתזרים ההכנסות ותזרים ההוצאות.רווח תזרימי הינו מושג חשוב אשר מעיד לגבי ההשקעה כנכונה ובריאה.

רווח נקי – הפער בין ההכנסות ובין ההוצאות ,בגין הרווח יחושב המס.הרווח הינו מושג חשבונאי אשר שיקול כזה או אחר בהצבת הנתונים במאזן יכריעו את גורלו.

  1. נזילות פיננסית – היכולת של המשקיע לעמוד בהתחייבויותיו ולשלם את ההלוואות. אנו מבחינים במספר מדדים לקביעת הנזילות:
    א. יחס שוטף – היחס בין הנכסים להתחייבויות.יחס מעל למספר 1 הוא רצוי וחיובי
    ב. יחס מהיר – היכולת לפרוע את ההתחייבויות ע"י הנכסים הנזילים שעומדים לרשותינו.
    ג. יחס מזומן – פירעון של ההתחייבויות באמצעות מזומנים וני"ע ולא ע"י מכירת נדלן.
  2. מינוף – היחס בהשקעה בין ההון העצמי וביןן ההון הזר ( ההלוואה) 
  3. תשואה – התשואה הינה היחס באחוזים בין שווי ההשקעה והתקופה בטווחי זמן שונים.
    התשואה בנדלן נמדדת ע"י השווי, שמתקבל מהכנסות שכר הדירה השנתיות ובין שווי הנדלן .

התשואה נשענת ונתמכת לדעתינו במחיר הכסף- הריבית, ובמרכיב הסיכון.
בסביבות ריבית גבוהה ידרשו המשקיעים תשואה גבוהה. בסביבות רמת סיכון גבוהה ידרשו המשקיעים פיצוי על הסיכון בצורת תשואה גבוהה על ההשקעה

התשואה ועיסקאות בתחום השקעות נדלן מניב בשנת 2021

בשנת 2021 ראינו כי השווקים חיפשו יציבות, ומשכך נהרו לתחום הנדלן.
הנדלן למגורים בשנת 2021 זוכה לביקושים חזקים ומשכך מתורגם כהשקעה סולידית ובסיסית מאוד עם תשואה נמוכה של כ 2-2.5 % בממוצע.
מרבית משקיעי הנדלן למגורים, לא בונים על תשואה אלא על ההשבחה העתידית ועליית מחירי הדירות.
אכן, בשנת 2021 חלו עליות חדות במחירי הדירות, ולכן ההשבחה הינה גבוהה.

לעומת זאת בתחום השקעות נדלן מניב מסחרי, והדגש הוא על משרדים למכירה בהשקעות נדלן מניב, אנו מחלקים את שנת 2021 ומתמקדים בחציון השני, אשר בו קפצו מחירי המשרדים , וברמות ביקוש גבוהות ובהיעדר היצע, עלו להם מחירי המשרדים בעיקר באזורי גוש דן ובתל אביב.
מחירי המשרדים האמירו, ומחירי הנדלן המניב נסקו, והתשואות גם פה ירדו להם לרמות של כ 5 % בממוצע

משרדים להשכרה בעולם ההייטק – סקירה לשנת 2021

משרדים להשכרה בעולם ההייטק - סקירה לשנת 2021

הקשר של עולם ההייטק והסטארטאפ ובין משרדים להשכרה / מכירה
לשנת 2021 - סקירה כוללת

קהל המטרה העיקרי שלנו בעולם המשרדים להשכרה ומשרדים למכירה בשנת 2021 היה ללא ספק חברות ההייטק והסטארטאפ.

בשנת 2020, בעיצומה של הקורונה, שוק ההייטק גילגל לו סכומי עתק ומחזורים של 15 מיליארד דולר בעיסקאות גיוס מימון ומכירה (אקזיט).

בשנת 2021, לאחר שהמשק והכלכלה התעוררו מהלם הקורונה, והפנימו כי הזעזוע הינו כנראה לבינתיים "מכה מתחת לכנף", גילינו שוק תוסס ואגרסיבי של פעילות עניפה.

לצורך המאמר, עשינו השוואה מול שנים אחורה,ומצאנו כי שנת 2021 גילגל השוק מחזורי שיא של כ 90 מילארד דולר!!!, פי 6 משנת 2020.

לפי דוח וסקירה של פירמת הייעוץ PWC הרי היקף העיסקאות של שנת 2021 הינו פי 3 משנת 2020, כ 170 עיסקאות מימון ואקזיט.

בשנת 2021 הונפקו בישראל ובעולם מעל 70 חברות טכנולוגיה בסכום של מעל 70 מילארד דולר. המגזרים המושכים והבולטים בפעילות הם הסייבר ואבטחת המידע, עולם הפינטק ומגזר הפתרונות הארגוניים.

השפעת עולם ההייטק על מגדלי משרדים להשכרה

אין ספק כי השוק ערוך באדפטצייה מלאה לצרכי ההייטק.
להבדיל משנות ה90 ומתחילת שנות ה2000, בהם עולם המשרדים אפיין את הפעילות של השוק החופשי ומקצועות חופשיים כמו עורכי דין, רואי חשבון, ביטוח ופיננסים בלבד, הרי כיום בשנות ה2020 אנו מבחינים בהכלה של עולם המשרדים לקהל המטרה החדש שלו משרדים להשכרה עבור חברות הייטק וסטארטאפ.

מגדלי משרדים להשכרה כיום מאופיינים בקומות רחבות יותר, כאשר שטחי המשרד בכל קומה עוברים את שטח ה 1000 מר לקומה. לפניכם מספר דוגמאות מרשימות:

  • מגדלי עזריאלי בדרך השלום – כל קומה המיועדת עבור משרדים להשכרה בשטח של כ 1500 מ"ר ברוטו.
  • מגדל עזריאלי שרונה – בשטח קומתי של כ 2400 מ"ר ברוטו.
  • מגדלי הארבעה – בשטח קומתי של כ 1200 מ"ר ברוטו.
  • מגדלי אלון ביגאל אלון – כ 1500 מ"ר ברוטו לקומה.
  • במגדל תוהא – שטח כל קומה המיועדת עבור משרדים להשכרה מגיע גם לכוון 3000 מ"ר בכל קומה.

כלומר, אנו רואים כי התפיסה התכנונית של הקומות מותאמת מאוד לדרישות החברות .

במגדלי המשרדים החדשים, החלו לבנות בשטחי הציבור והביניים מכוני כושר ( מגדל אלון ) ,חניוני קורקינט ואף חניוני אופניים.
במגדלי משרדים רבים בנו מקלחות ותאי הלבשה בשטח הציבורי לטובת ולרווחת העובדים.

בניית קומות המשרדים ותיכנון החלל הפנימי היום מרווח , עם פינות ישיבה, פינת ארוח סלונית מפנקת, בוט טלפוני לשיחות פרטיות, ולא נשכח את הקפיטריה המפנקת שהינה לב ליבו של כל משרד.
לצד עמדות העבודה נוכל למצוא פינת חשיבה( פרדס מעוצב ומגלשות בגוגל) , ואף פינות משחק ( סנוקר וסוני PS ).

חללי העבודה הינם פתוחים, כאשר ההפרדה בין החללים הינה ע"י קירות זכוכית ועמדות העבודה הינן משותפות באופן ספייס.

IMG-20190411-WA0026

השפעות על ההיי טק בתל אביב בשל בעיות תחבורה מעגל הקורקינט

נוף ממגדלי אלון סטאטוס

משרדים להשכרה לחברות הייטק וסטארטאפ

משרדים להייטק וסטארטאפ ניתנים לאפיון בכמה רמות:

  1. רמה תכנונית – משרדים לחברות הייטק היום הינם בדגש על חדרי עבודה למנהלים ולצד חללי עבודה משותפים באופן ספייס.
  2. רמה פונקצינלית – ישנו דגש ברור של עבודה ופנאי. פינות מנוחה, פינות טלפוניות פרטיות, עמדות ארוח, מינגלינג וכמובן פינות התכנסות בסלון המרכזי ופינות חשיבה ומשחק.
  3. רמה עיצובית – חללי המשרד היום עם הבלטה על גוונים צבעים בעידן המודרני, שילוב של תקרות חשופות עם חללי עבודה מוארים בתאורה טיבעית מבעד לקירות הזכוכית.

מאחר וחברות ההייטק יודעות ומשלמות שכירות יקרה הרי הדגש על העצוב הבינוי והתאמה לצרכים הינה דרישה ראשונה במעלה לחברות אלו, ותקציבי הבינוי וההתאמה כיום עולים גם מעל ל4000- 5000 שח למר ברוטו .