שוק המשרדים והנדלן המניב בתקופת הקורונה סקירה שנתית 2020

שוק המשרדים והנדלן המניב בתקופת הקורונה סקירה שנתית 2020

שתפו בדוא"ל

משרדים ונדלן מניב בתקופת הקורונה 2020

מגפת הקורונה יצרה מודל עבודה חדש – 'מודל עבודה היברידי' המשלב עבודה במשרד עם עבודה מהבית ומשנה את חוקי המשחק בענף הנדל"ן המסחרי. מהי משמעות המודל מבחינת המשרדים החדשים? באילו פרמטרים הבניה המסחרית תצטרך להתחשב ומה יש לקחת בחשבון? גיל ורדי, מנכ"ל ובעלים 'סטאטוס יועצי נדל"ן' מסביר על המגמה החדשה ומנתח את שוק המשרדים והנדל"ן המניב  

 

חברת סטאטוס יועצי נדל"ן בבעלותו וניהולו של גיל ורדי, מתמחה ועוסקת משנות ה- 90 בייעוץ, שיווק, תיווך ומכירות של נדל"ן עיסקי מסחרי בדגש על שוק המשרדים של תל אביב וגוש דן, עם התמחות בהשקעות נדלן מניב  באזור גוש דן.

פגשתי את גיל ורדי לשיחה בנושאים הבוערים של הנדל"ן המסחרי. סקירת שוק המשרדים באופן כללי, השפעת משבר הקורונה על עולם המשרדים, ומהו מודל העבודה ההיברידי שיתווה את קו עיצוב ותכנון המשרדים החדשים.גיל ורדי מנכל סטאטוס יועצי נדלן

"אם אנחנו מדברים על סקירת שוק המשרדים, שנת 2020 תיזכר כשנה שהקורונה טרפה את הקלפים ויצרה סדר כלכלי חדש" אומר גיל ורדי, מנכ"ל ובעלי חברת סטאטוס יועצי נדל"ן, "הקורונה יצרה דפוס התנהלות חדש בשוק המשרדים, דפוס המוגדר כ'מודל עבודה היברידי' – עבודה משולבת מהבית ומהמשרד. מדובר במודל עבודה גמיש שמאפשר לעובדים ולהנהלת החברה לתפעל את העסק כאשר חלק מהזמן העובדים יהיו בבית בחיבור מרחוק וחלק מהזמן העובדים יהיו במשרדים".

משרדים בקורונה המודל ההיברידי

אילו אתגרים מייצר המודל לעובדים ולמעסיקים?

"כאשר העובדים נמצאים בביתם אך במתכונת של עבודה ובפגישות זום, הם מאוד נגישים וכל הזמן תחת עינו של 'האח הגדול'. זה משפיע על הרגשות והתחושות שלהם. זה עלול ליצור בעיה רגשית אצל העובדים מהבית שצריכים להיות כל הזמן מונגשים לעסק וללא זמן פנוי.

"ההתנהלות בתוך הבית במהלך יום עבודה איננה פשוטה לכולם. ישנם כאלו שאין להם חדר עבודה מבודד, חלקם עובדים מפינת האוכל או מהסלון, וכשהילדים ברקע זה יכולים להיות מאוד לא פשוט השילוב הזה. במודל העבודה ההיברידי יש קשיים שהשוק היום מתמודד איתם".

אילו אתגרים מודל העבודה ההיברידי מייצר למעסיקים ולחברות?

"אתגר נוסף המגיע עם העבודה מהבית הוא אתגר אבטחת מידע וזליגת מידע.
בתוך המשרד, חברות דואגות לפעול על פי דרישות אבטחת מידע והגנה מפני פריצות ומתקפות(האקרים) כמו גם נהלי גריסת מסמכים ושמירה על מידע מאובטח. במודל עבודה היברידי המידע אשר צריך להיות מונגש לשליטה מרחוק לעובדים, לעתים מאבד מההגנה שלו. עובדים יכולים להתחבר לסרבר של המשרד מהמחשב הנייד שלהם או מהמחשב של הבית, ואז המידע הרגיש יכול לזלוג למקומות נוספים ולא תמיד יש התאמה לדרישות אבטחת המידע של הארגון.

"בעיה נוספת קשורה לשימור העובדים. מעסיקים עושים רבות היום בכדי לשמר טאלנטים ועובדים מוכשרים, והקרבה האישית היא חלק לא קטן בשימור העובד. כאשר העובד מרוחק, קשה יותר ליצור עימו מעורבות ולשמר אותו. בעבודה מרחוק נשחק הקשר האינטימי בין העובד לארגון ומערכת היחסים הופכת להיות קרה ומנוכרת, דבר ששונה מאופי חברות ההיי טק והסטארט אפ בישראל.

"זה פוגע בשימור העובדים, כאשר ידוע שהמשאב העיקרי בחברות הטכנולוגיה הוא ההון האנושי".

כיצד הקורונה השפיעה על הנדל"ן המסחרי – שוק המשרדים?

"הקורונה משפיעה על תכנון השטחים כי התפיסה ההיברידית מושתתת, ורואים את זה בארגונים גדולים, על שיטת העבודה של 'האב' – מקום עבודה 'צף'.
לעובד אין למעשה משרד קבוע, הוא מגיע לעבודה עם המחשב הנייד שלו, מקבל שם משתמש וסימה ובוחר היכן לשבת ולעבוד. רואים את זה בפירמות הבינלאומיות של עורכי דין ורואי חשבון. הדבר הזה מצריך שינוי בעיצוב החלל הפנימי. מעבר ממשרדים אישיים למשרדי 'הוסט (אירוח)'.

"בנוסף, אנו רואים תפיסה תכנונית וארגונית שונה בתכנון המשרדיים החדשים כשהדגש עובר יותר לחללים המשותפים, המרכזיים: הלובי, המטבח, פינות הקפה,  ופחות לחדרי המשרדים עצמם".

שוק המשרדים בתל אביב בתקופת הקורונה 2021

"שוק המשרדים בתל אביב ממשיך להיות קוטבי ומוביל קו מאוד ברור של תיעדוף בין חדש ובין ישן. אנו מרגישים מחסור בשוק משרדי היוקרה של תל אביב, כאשר השוק יודע 'לתקן את עצמו'מהרמות הנוכחיות , לרמות מחירים גבוהות יותר המאפיינות את משרדי היוקרה.
" אם אנחנו לוקחים לדוגמה את המע"ר הצפוני, ציר מנחם בגין – אזור מידטאון ורסיטל, הוא כבר מגלם ירידת מחירים של עד 30%.
"משרדים שהשכרנו בשנה שעברה במגדל WE בתל אביב ב- 95 ₪ למטר הושכרו השנה ב- 70 ₪ למטר –  ירידה של 30%. משרדים שהשכרנו במגדל מידטאון ב 140 ₪, הושכרו לאחרונה ב 100 ₪ – ירידה של 30%.

"ציר יגאל אלון שומר על יציבות וזאת לאחר שגילם ירידת מחירים מצטברת של 25%. בשנת 2020, השכרנו משרדים במגדלי אלון ב 115 ₪ למטר וכיום המשרדים מושכרים ב 95 ₪ למטר, ירידה של כ 20%".
וכבר היום, אנו עדים לדרישות של שטחי משרדים במגדלי היוקרה, ולאור ההיצע הדליל המחירים מאמירים.

איזו דרישה אתה מזהה בשוק המשרדים בעיר?

"בשוק המשרדים  הדרישה היא  למגדלי המשרדים החדשים, המודרניים שספגו ירידות של 30% במחירי השכירות ושחקו את פערי המחירים מול משרדי CLASS B

"ציר בית המשפט בתל אביב לדוגמה, מתמודד עם היצעים בבניינים ישנים שפעם הושכרו ב 120 ₪ למטר והיום מושכרים באזורי 80-90 ₪ למטר"כאשר ההיצע התחרותי לדוגמא מתמקד באזור המער הצפוני במחירים של 80-90 שח בממוצע במגדלים החדשים.
ולכן העדפה של השוק ברורה – משרד חדש מפואר ומודרני לעומת משרדים המעוצבים לפי שנות ה 2000 ובמחיר דומה.

משרדים ברמת גן בתקופת הקורונה 2021

"שוק המשרדים של מתחם הבורסה נפגע חזק.
"בהיעדר בנייה חדשה בעשור האחרון במתחם, ספגו הבניינים המובילים במתחם ירידה מצטברת של 30-40 אחוז במחירים.
"משרדים שהושכרו קודם לכן במגדל משה אביב ב- 90-85 ש"ח הושכרו לאחרונה ב 60 ש"ח. משרדים במגדלי שאפ שהושכרו ב 90 שח הושכרו ב 65 ש"ח.

"חשוב לציין כי גם באותם מגדלים שהזכרנו, משרדים שיעברו שיפוץ והתאמה מודרניים ,עם חלוקות זכוכית ועיצוב תואם לשנת 2021, יזכו ויקבלו יותר.

"ההבדל העיצובי בתוך המשרדים בין גימור חדש לישן, מייצר הבדלי מחירים באותו מגדל גם של 50%. במגדל גיבור ספורט לדוגמה, משרדים בפלג התחתון הישן מושכרים גם סביב 65-70 ש"ח למטר, כאשר משרדים שזכו לשדרוג במפרטים ולעיצוב מודרני הושכרו גם סביב 90-100 ₪ למטר ובמרומי המגדל אף ביותר. כלומר, ישנו פער מהותי גם בתוך המגדל עצמו של 50% וזה ההבדל בין חדש לישן".

השקעות נדלן מניב סקירה 2021 בתקופת הקורונה

"בשוק הנדל"ן המניב אנחנו רואים למעשה יציבות עם ירידות קלות של כ5% אחוזים במחירי המשרדים. הנדלן המניב של שוק המשרדים מבוקש מאוד ומשדר יציבות למשקיעים עם אופק והשבחה עתידית.

"סביבות הריבית במדינת ישראל ובעולם בכלל, נמוכות. ריבית זולה (ריבית אפסית) היא למעשה חומר בעירה דליק לשוק הנדל"ן.ולכן כל עוד הריבית הנמוכה תישמר , תהיה העדפה למשקיעים לתחום הנדלן המניב.

"כל עוד הריבית הזולה במשק תמשך, אנו נהיה עדים לתהליך של עליית מחירים וולאורך זמן. אנו  גם רואים, כי המשקיעים עצמם מחפשם אי של יציבות בטלטלת הכלכלית העולמית ולכן מחפשים פתרונות והשקעות בשוק הנדל"ן המניב ובשוק המגורים.

"בגדול, אפשר לומר כי הנדלן המניב נשען על שני יסודות עיקריים הקובעים את התשואה – מחיר הריבית ורמת הסיכון.

"משרדים במגדלי הארבעה בתל אביב המושכרים במחירי שוק, יכולים להימכר גם סביב 5 ל 6 אחוזי תשואה במידה וישנו חוזה ארוך.זוהי השקעה במגדלים המפוארים של ישראל , זו עיסקה שיש בה יציבות עם יוקרה וסיכון אפסי.

"במשרדים באזורי בסר בני ברק לעומת זאת, התשואה תהיה גבוהה יותר אפילו לכיוון של 6.5-7 אחוז בשל מצב השוק ועודף ההיצע המצטבר דבר שיכול להקרין על קושי יחסי וסיכון גדול יותר בהשקעה

מה היתרונות שאתם מספקים עבור משקיעי הנדל"ן?

"הערך אותו אנו מייצרים למשקיעים שלנו הוא אדיר.
"אנו מתמקדים ביצירת ערך מוסף למשקיעים שלנו באיתור משרדים, הבנת השוק, ניתוח מגמות ואיתור ונכסים מניבים החל ממיליון ש"ח.
אנו באים מתוך השוק, ומבינים את מגמות השוק הרבה לפני כולם.וזה יתרון משמעותי שלנו על פני המתחרים ושאר המשקיעים.

"בשוק הישראלי אנו מציעים למשקיעים  עסקה נהדרת כי התשואות בתחום המגורים הינן סביב 2.5 ל 3% בלבד  וברמת הניהול שלנו עם הניסיון, הידע והקשרים המקצועיים שצברנו, אנו מייצרים למשקיעים שלנו יותר מכפול.

"לסיכום, שוק הנדל"ן המסחרי אינו שוק פשוט ודורש רמת התמחות והתמקצעות.
החשיפה והסיכון קיימים ומשקיע פרטי שאינו בקיא ומנוסה, מסתכן ועלול לספוג הפסדים משמעותיים.

"מגפת הקורונה הראתה לכולם כי לא לעולם חוסן ולמעשה דאגה לחלוקת קלפים מחדש.
שוק הנדל"ן עובר שינויים והתאמות למצב החדש ומי שלא יתאים עצמו למציאות ולכללי השוק החדשים –עלול להיפגע ולהפסיד את כספו".

לצפייה בכתבה מתוך דה מרקר לחצו כאן 

 

סטאטוס יועצי נדל"ן

כתובת: החילזון 5, רמת גן

אתר אינטרנט: https://www.status-ltd.co.il/

טלפון: 03-5624433