משרדים להשכרה – טיפים חשובים

משרדים להשכרה – טיפים חשובים

אם הפירמה בצמיחה או בשלבי ההקמה, תמיד תצוץ השאלה החשובה: משרדי הפירמה היכן נמקם אותם? באיזה שטח נשתמש? לאיזה מיצוב נשאף? מה המחיר? עוד ועוד.

" עשרת הדיברות –משרדים להשכרה "

  1. אופי הפירמה אופי הפירמה למעשה משליך גם על מיצוב וגם על מיקום המשרדים להשכרה. עסק בתחום הבנקאות ושוק ההון: ישאף למקם עצמו בת"א במתחם הסיטי ,הבנקים ואזור רוטשילד קרוב לאזור הטיבעי שלו. עסק בתחום השירותים כמו רואי חשבון,עורכי דין, מהנדסים ויועצים: ישאפו למקם את המשרד החדש באזור נגיש תחבורתית כמו נתיבי איילון עם גישה לרכבות ולתחבורה הציבורית. עורכי דין המתעסקים בליטיגציה ישאפו להתמקם סביב בית המשפט.חברות היי-טק: ישאפו לאזור בו קיימות חב` היי-טק, עם שפע פתרונות הסעדה "ואופי נקי" כדוגמאת –רמת החייל ,הרצליה פיתוח ופתח תקווה.
  2. עובדי החברה ומנהליה כלל זה חשוב מאוד לשמירה על הנכס העיקרי של כל פירמה והוא עובדיה ומנהליה . חשוב לקחת בחשבון את פיתרונות התחבורה הציבורית לעובדי האדמיניסטרציה ( מזכירות/פקידות), חשוב לבדוק פתרונות חנייה למנהלים הבכירים וכמובן לעובדים .פתרונות חנייה קיימים גם מחוץ לבניין או מגדל המשרדים המבוקש , וקיימים גם בחניונים זולים ופתוחים (מתחם מגדלי בסר).
  3. מיצוב ויוקרה ,אופי הבניין והמגדל שלב קריטי בתהליך קבלת ההחלטות , כי זהו כרטיס הביקור של כל עסק. משרד עו"ד ותיק ומכובד ישאף למקם משרדיו במגדלי היוקרה של ת"א ורמת גן. חברות השקעות ופיננסים ישאפו לבנינים לשימור במתחם רוטשילד. עסק חדש וצעיר ישאף למקם עצמו באזור "מכובד ומשדר "אך לא יקר מדי כמו אזור האיילון".
  4. שטח המשרד המוצע להשכרה יש להגדיר פונקציונאליות וצרכים. תמיד כדאי לשקול את כמות העובדים העשווית עם ראייה עתידית לטווח של כמה שנים, כי הרי עלויות ההקמה והמעבר לאחר מכן הנן גבוהות מאוד. כדאי תמיד לשריין שטח נוסף אשר ייתן פיתרון לגידול בפעילות הפירמה ומבלי לנדוד למשרד חדש.
  5. יחס ברוטו נטו זהו נושא מורכב ויסודי בתחום הבנת חלל המשרדים. גם אנשי נדל"ן הוותיקים נוטים להתבלבל ולדלג על סוגית הברוטו נטו. מושג זה למעשה כולל את שטח המשרדים הפנימי נטו כולל עובי קירות ובתוספת העמסות של שטחי ציבור, בקומה ובבניין. ישנם יחסי ברוטו נטו במגדלי משרדים הקרובים גם ל-50% חשוב מאוד : שכ"ד מתומחר על שטח ברוטו ולכן יש לחשב היטב ולהבין סוגיה זו המשליכה על תמחור העסקה. לעומת זאת ארנונה ברוב הערים מתומחרות על שטח נטו.
  6. מחיר השכירות תקציב ההוצאות השוטף בפירמה למעשה מורכב ממספר פרמטרים כאשר החשוב מכל הוא מחיר השכירות . ישנם בניני משרדים קטנים במחירים נוחים . מגדלי המשרדים היוקרתיים מאוד מרשימים אך עלות מחיר "המשרדים להשכרה" תהיה גבוהה מאוד.
  7. דמי אחזקה ב-20 השנים האחרונות אזורי ת"א ,הרצליה ,פתח תקווה ר"ג ובני ברק, שינו את קו הרקיע . צצו ונבנו להם מגדלי משרדים יוקרתיים ומרשימים הנישאים לגובה רב של 20 קומות ומעלה. צורת התחזוקה השוטפת לקומפלקסים ולמגדלים מחייבת חברה אשר תתעסק בניהול השוטף. חברות אלו מחייבות דמי תחזוקה שוטפת הידועים ומוכרים גם כדמי ניהול. חובה לקחת בחשבון בסוגיות תמחור המשרד החדש את עלות דמי האחזקה אשר מגיעה לעיתים גם לרמות של מעל 20 ₪ למ"ר ברוטו.
  8. רמת גימור למשרדים להשכרה רמת הגימור הוא למעשה ההגדרה לשיפוץ ולעיצוב החלל הפנימי . האם אנו נסתפק בחלל פתוח OPEN SPECE או בחדרים .האם המשרד חייב לשדר יוקרה ואז נושא הגימור הופך להיות יקר מאוד ודורש תכנון אדריכלי מפורט עם השקעות תקציביות במפרטים טכנים יקרים . לעומת זאת משרדים אשר לא מקבלים קהל יכולים להסתפק "באבזור ושיפוץ" קל למשרד ,ברמות מפרט צנועות ולא יקרות.
  9. היבטים חוזיים ומשפטיים לאחר שבחרנו והתקדמנו וסרקנו נתונים מסחרים למשרד החדש , עלינו לשכור עורך דין אשר יערוך את הסכם השכירות . ישנם בעלי נכסים אשר הדרישות החוזית הינן מורכבות וכוללות התחייבות לתקופה התחייבות לשמירת הנכס ולביטוחים , בטחונות וערבויות ועוד. סעיף זה הינו חשוב בתהליך ההתקשרות כי הינו בעל היבטים והשלכות כספיות רבות ולעיתים כבדות.
  10. מתווך / יועץ נדלני בכיר כמלווה לתהליך השכרת המשרד . תכנון מראש בתהליך איתור המשרד להשכרה , יגדיר לנו את הפרמטרים החשובים מכל לרבות תיכנון תקציבי.מתווך אמין מקצועי בעל ניסיון ובעל שם, יכול לעזור בתהליך חיפוש המשרדים להשכרה וכמובן גם לחסוך הרבה זמן והרבה כסף . השוק רווי במתווכים ,אך עלינו לבחור את המוכר ואם אפשר את המומלץ. לעיתים ניתקל " במתווכים חאפרים" ועלינו להיזהר.מתווך אמין ,בעל ניסיון וותק יוכל להדריך לכוון לפרוס מניסיונו העשיר והרב ומקשריו העסקיים לקידום נושא המשרד החדש וכך יצדיק גם את שכר טרחתו.

גיל ורדי,מנכ"ל

סטאטוס יועצי נדל"ן