דף הבית מידע מקצועי מאמרים מקצועיים השפעות הריבית ואינפלציה על הנדלן מניב 2022?

השפעות הריבית ואינפלציה על הנדלן מניב 2022?

במהלך חודש נובמבר 2022 העלה נגיד בנק ישראל את הריבית.
תפקידו העיקרי של הנגיד הוא שמירה על יציבות המחירים במשק, וכמובן על ערך הכסף.עמידה ביעדי ריבית ואנפלציה תורמת ליצובות כלכלית ואיתנות הדרושה למשק לפיתוחו ולצמיחתו.

ריבית ואינפלציה בשוק הנדלן 2022

ריבית ואינפלציה - בעייה?

במהלך חודש נובמבר 2022 העלה נגיד בנק ישראל את הריבית.
תפקידו העיקרי של הנגיד הוא שמירה על יציבות המחירים במשק, וכמובן על ערך הכסף.עמידה ביעדי ריבית ואנפלציה תורמת ליצובות כלכלית ואיתנות הדרושה למשק לפיתוחו ולצמיחתו.

מאז חודש 4/2022 החל הנגיד את תהליך העלאת הריבית בישראל.
מאז חודש אפריל היו כבר 6 העלאות ריבית וכבר מסתמן שבינואר תהיה העלאה נוספת, וזאת בכדי להלחם באינפלציה שמרימה ראש.
ריבית הפריים כיום, מבוססת על ריבית בנק ישראל 3.25% + תוספת של 1.5%, עומדת כיום על 4.75% ואנו לפני העלאה נוספת בינואר.

השפעת הריבית על ההלוואות- החגיגה נגמרת?

פועל יוצא של עליית הריבית, זה התייקרות הכסף.
אם בתחילת 2022 הפריים עמד על 1.6% הרי כיום כעבור פחות משנה הריבית כבר עלתה ב 300%.
עלות האשראי התייקרה והבנקים מוכרים את הכסף למשק במחיר יקר יותר.גם ההלוואות הפכו יקרות יותר לדוגמא:
בתחילת 2022 על הלוואה של מליון שח שולמה הריבית לפי הפריים 1.6%, ועלותה הייתה 16000 שח.
כיום לפי הריבית פריים הידועה, התשלום יהיה 47500 שח לכל מיליון.
בגדול, ניתן לומר כי ריבית גבוהה= מיתון.
אנו הפעילים בשוק הנדלן רגישים מאוד לנושא הריבית, וכעבור 10 שנות שגשוג אנו בפתחו של שוק דובי, עם ריבית גבוהה.

ריבית ואנפלציה
משרדים בבורסה רג סטאטוס

ריבית גבוהה - השפעה ישירה על שוק הנדלן

מאז שנת 2007 מחירי הנדלן בעלייה.
ללא ספק, כל מי שנגע ועשה, נהנה מתקופת פריחה ושגשוג נדלני.
הפריחה והשגשוג נתמכו בריבית אפסית, אוכלוסיה מתפתחת, מיקוד הביקוש של המשקיעים לנדלן מגורים, ובעיקר בערי המרכז, התפתחות כלכלית ופריחת ההייטק.
כל המוזכר לעיל, נתמך בבעיית המחסור בדירות, כי ישנו ביקוש די ידוע של כ 50,000 דירות בשנה, וללא היצע.

אבל היום, אנו צופים שינוי במגמה.
לאחר עליות אגרסיביות בשוק הנדלן למגורים מדי שנה, ולאחרונה התבשרנו כי שוק הדירות התייקר גם מעל ל 18% בשנה האחרונה, אנו עדים להצטננות ההתלהבות של המשקיעים בנדלן למגורים , וזאת בעיקר בשל הריבית הגבוהה.
בפשטות נאמר- כאשר התשואה לנדלן למגורים למשקיע עומדת על 2.5-3% , ועלות הכסף הינה לפחות 6% , כמעט ואין הצדקה כלכלית ובטח לא כדאיות כלכלית ברכישת דירה להשקעה.

אמנם, תהליך הירידה הינו סיזיפי ואיטי, ואנו לא נראה קריסות וחיתוכי מחירים מחר בבוקר, כי עדיין האפקט הפסיכולוגי משחק פה, והמשפט השגור בפי העושים בנדלן הוא : "לקנות ומהר- פן נאחר", עדיין משחק ומשפיע, אך עם הזמן, ובטח בעוד מספר חודשים ובמהלך 2023,
נתחיל להרגיש את ההאטה ונראה תהליך של ירידת מחירים.

גם הקבלנים כיום מעידים על הקושי שקיים .קבלנים מציעים למכירה דירות עם פטור מהצמדה מלאה  ופריסה גמישה.
בהנחה אנפלציונית של 5% אינפלצייה , הרי גרייס לתשלום של שנתיים מבטא דיסקאונט של כמעט 10% במחיר.

תכלס, אמנם אנו לא צופים פאניקה בשווקים, אך תהליך של עצירה וירידות קלות בפתח, לא מזיק ולא יזיק לשוק הנדלן למגורים שחווה עליות מטורפות, להתממש ובטח בעשור האחרון.

השפעת הריבית על חברות הקבלנים והמגרשים

ריבית גבוהה כאמור שווה מיתון ושווה לירידת ערכי הנדלן של החברות הציבוריות.
ריבית גבוהה מקפיצה את עלויות המימון של החברות ובעיקר בפרויקטים חדשים בתהליכי מימון ותיכנון.
גם שיערוך נדלני מושפע מהריבית, כאשר מהוונים נדלן בתשואה נמוכה השווי גבוה יותר. 
לפי תקנות השמאי הממשלתי, אנו נראה דיווחים על ירידת שווי נדלני בחברות וזאת כתוצאה ממקדם היוון גבוה יותר.

בעייה קריטית במיוחד, אני רואה בצד המימוני של המינוף ההסטרי של חברות שגייסו
אג"ח לצורך רכישת נדלן להשבחה.
בוא ניקח לדוגמא את המתחם הנחשק של מגרשים בשדה דב.
חברות ענק כמו ישראל קנדה, חנן מור, לוינשטיין ואלייד זכו במכרזים לרכישת קרקע בצפון תל אביב במתחם שדה דב.
רכישות אלו בוצעו כזכור, במהלך שנת 2021 בפריחה ובתסיסה של שוק הנדלן עם ציפיות מטורפות להשבחה לעליית ערך, וכמובן עם ריבית נמוכה במיוחד.
מאז ועד היום, חלו שינויים בסביבת הריבית, שוק הנדלן משדר זהירות ואיטיות, וכנראה שהמגמה השתנתה.
חברות שזכו במכרזים, גייסו אג"ח בשווי מיליארד שקלים לדוגמא ובריבית של פריים +1% כלומר כ 2.6%.
כמו שכתבתי אנו בפתחה של התייקרות ריבית נוספת שתגיע כבר לכוון של 6.5-7 % אולי.
ובחשבון פשוט- המוסדיים שהלוו כסף אמורים לקבל כמעט 65 מיליון שח ריבית כל שנה לעומת 25 מיליון ריבית בשנה שעברה.
שנת 2023 תהיה מאתגרת ללא ספק, ישנו קושי לעמוד בהחזרי ריבית מטורפת שכזו ובעיקר במצב של היפוכי שוק – שוק שוורי שהופך לשוק דובי עם אינפלציה גבוהה , ריבית יקרה והאטה נדלנית.