מחירי המשרדים …לאן???

Questions concept
רבות ,דנים מנתחים ומדברים על שוק המשרדים להשכרה ועל מגמות השוק הצפויות .
"אנליסטים ומביני עניין" מנתחים פרוטפוליו של חברות נדל"ן ומצביעים על היצע וירידות מחירים, האומנם?
היצע שוק המשרדים בגוש דן, וליתר דיוק ההיצע של משרדים להשכרה ומשרדים למכירה באזור גוש ת"א, ר"ג והרצליה המיועד לאכלוס מיידי הינו היצע מצומצם וקטן.
מחלקת המחקר של סטאטוס יועצי נדל"ן, חישבה ומצאה, שנכון לבדוק את היצע המשרדים להשכרה הנוכחי, ובמקביל להתייחס להיצע העתידי של משרדים להשכרה ולמכירה.
אנו אומרים בביטחון מלא: כיום אין כמעט היצע למשרדים אנו מבססים אמרה זו, גם על נתונים סטטיסטים מוכחים ואחוזי אכלוס והיצע באזורי הבורסה בר"גיגאל אלון בת"אמתחם בית המשפט ודרום הקריה, אזורים אלו נדגמו ונבדקו ואחוזי התפוסה למשרדים פנויים להשכרה ולמכירה הינם מעל 90% .במקביל , מח` ההשקעות של סטאטוס יועצי נדל"ן המתמחה באיתור השקעות ונכסים מניבים ללקוחות, מתקשה באיתור אופציות רבות בתחום המשרדים למכירה. לדעתנו המקצועית , ריבוי אופציות של משרדים למכירה היה מוריד ומוזיל את מחירי המכירה. בפועל , שוק הנדל"ן המניב של המשרדים למכירה "שומר בקנאות" על חוזקו ועל איתנותו, מחירי מכירה מבוקשים לדוגמא:
ברמת החייל ברחוב הברזל מוצעים משרדים למכירה ב-11,000 ₪ למ"ר.
בבורסה בר"ג במגדל גיבור ספורט משרדים למכירה מוצעים ב-18,000 ₪.
ביגאל אלון במגדלי טויוטה מוצעים משרדים למכירה ב-13,000 ₪ .
דוגמאות אלו מצביעות על עוצמת השוק, ושוב… אנו מדברים ומתייחסים לנדל"ן הזמין והמיידי.

השוק העתידי, לאן?
במקביל לשוק העכשווי מתפתח לו שוק עתידי של משרדים להשכרה ולמכירה.
שוק זה כולל מגדלי משרדים ומתחמים המתוכננים להיבנות ובטווח של 3-5 שנים לפחות.
בעיניים מקצועיות ,אופציות מגדלים המשרדים המיועדים להשכרה ולמכירה ובטווח של
3-5 שנים מייצרים אלטרנטיבה ויוצרים היצע. ברם, יש לקחת ולחשב גם את מרכיבי המימון וההצמדות גם על
ההון העצמי המושקע, ולבטח את מרכיבי הריבית

מבדיקה שערכנו במגדלי החילזון בבורסה ר"ג, מחירי ההתארגנות שסבבו סביב 7,000 ₪ ובתוספת ריביות
הצמדות ושקלול תשואה להון העצמי, מבטא מחירים ריאלים של כ-9,000-10,000 ₪ ,למוצר המוגמר ובמעטפת!!! (כולל הוצאות עסקה למשקיע).אם כן , אנו רואים שגם התארגנות של קבוצות היום ולטווח של 3-5 שנים, בשקלול נכון ואמיתי, מחירי המכירה של המשרדים יוצמדו ויאמירו בסביבות כ-2,000 ₪ למ"ר(כולל הוצאות עסקה ואף יותר).ולכן ההיצע העתידי לשוק המשרדים להשכרה ולמכירה , יפלט לשוק ובמחירים לא זולים כלל!!!

לסיכום 
שוק המשרדים להשכרה ומכירה בישראל הינו דינמי, ופעיל.
טווח הזמן ליצירת ההיצע 3-5 שנים, הינו ארוך ואנו נראה ירידות ועליות בתקופות אלו.
אנו מבססים את דעתנו על ניתוחי שוק מדוייקים ועל הבנת המגמות הנדלניות.
אנו נמנעים מתחזית עתידית, כי בעיננו זו נבואה.

נשמח לעמוד לרשותכם למתן מידע נוסף.

גיל ורדי
מנכ"ל