השקעות נדלן מניב טיפים חשובים

השקעות נדלן מניב ותשואה גבוהה 

1. מחיר הרכישה – האם מחיר הרכישה הינו מחיר ריאלי והוגן בהשוואה לעסקאות מכר דומות.לדוגמא , אם בוחנים משרדים למכירה במגדל מסויים, כדאי לאסוף מידע נוסף, וזאת בכדי שנוכל להשוות בין עיסקאות דומות.
2. מחיר השכירות – האם מחיר השכירות ריאלי ותואם את אופי הדייר, תקופת השכירות ואת הנכס עצמו, מבחינת רמת ההשקעה ופונקציונליות? חשוב לבדוק האם מחיר השכירות AS IS , או שנידרש להשקיע בגימור פנים.
   לדוגמא : אם רכשנו משרדים מחולקים לחדרים בתל אביב , נניח למקצועות חופשיים כמו עורכי דין, וכרגע ננסה ללהציע משרדים להשכרה בתל אביב , לחברה בתחום האכנולוגייה אשר דרישותיה הן ליותר חללי אופן ספייס , ופחות לחדרים ,הרי נידרש לבצע התאמות פנים במושכר , נתון זה מצריך השקעה לא מבוטלת אשר בהיעדרה, יכולה למנוע את שיווק המשרדי בהצללחה לתחום חברות ההיי טק.
3. סחירות ושכירות – מה מידת הסחירות של הנכס – האם ניתקל בקושי מיוחד בהשכרת הנכס במחזור הבא?
   כמה זמן ייקח לשווק שוב את הנכס בשוק?מה פוטנציאל המימוש במקרה מכירה ותוך כמה זמן ?
4. NOI– מה הרווח התפעולי בעיסקה. נתון זה למעשה מחשב את ההכנסות בניכוי ההוצאות.
   (הערה – ללא הוצאות ריבית להלוואה + הוצאות והלוואות חד פעמי).
   NOI – למעשה משקף לנו כדאיות בעיסקה. זהו פרמטר חשוב ועיקרי כיוון שהוא מציג לנו את ההכנסות ולא את המחזור.
5. FFO– אומדן תזרים המזומנים מפעילות שוטפת. זהו העודף שנוצר בין ההכנסות משכ"ד ובין ההוצאות כולל ריביות והלוואות. שיפור בנתון FFO למעשה, מראה כי חל שיפור חשוב במחירי השכירות ו/או קיטון בהוצאות ובקיצור התייעלות בעיסקה.
   לטעמי , חשוב מאוד להתמקד ב FFO , כיוון שתזרים יציב וקבוע ,וודאי יותר מאשר התשואה ,בעיקר במדינת ישראל שאין לנו נכסים מניבים עם חוזים ארוכי טווח.לכן תזרים שוטף  ויציב , יאפשר לנו לתכנן גם במקביל את המימון ואת הצד הפיננסי כמו מימון מחודש , וזאת כדי שנוכל גם לאחר תשלומי ריבית וקרן להישאר עם עודף תזרימי ולהנות מפרי ההשקעות הנדלניות שלנו.

סטאטוס יועצי נדל"ן שמחה לעמוד לרשותכם בכל תחום ההשקעות ונדל"ן המניב, לייעץ למכור והשכיר ולעזור בכל דרך בה נידרש.

בכבוד רב,
גיל ורדי