מי אוהב נדלן ? או בעצם מי לא ?
אין שיחת סלון היום שהנושא הנדלני לא עולה .בגדול ,אנחנו יודעים שהאדם הממוצע אינו מבין לעומק את עולם הנדל"ן כולם מכירים מושגים פה ושם בעולם המגורים וזה כמובן לא הופך אותם למומחים.
מהם הנקודות החשובות למשקיע בעולם הנדלן המסחרי ? פעמים רבות אני נתקל בשאלה שכזו.
לצורך כך, ריכזנו עבורכם מספר מהנקודות החשובות ביותר, אלו שחשבנו כנושאים מרכזיים למשקיע בתחום הנדלן בכלל ולנדל"ן המסחרי בפרט.
אז, מהם העקרונות החשובים והנושאים המרכזיים למשקיע בנדלן מסחרי ?
1. נדלן מסחרי – מהו ?
נתחיל מהבסיס. מה זה נדל"ן מסחרי? כל שטח שאינו מיועד למגורים. משרד, חנות, חניון, מחסן, בית מלון, מרכז לוגיסטי, תחנת דלק וכד`. מבין כל הנ"ל, שטחי משרד הינם המבוקשים ביותר.בשנים האחרונות ישנו מחסור בשטחי משרדים בגוש דן. הביקוש עולה על ההיצע.
התגובה המיידית הכלכלית בעקומת הביקוש הינה עלייה בביקושים ובמחירי המשרדים.
על רקע בעיית המחסור הזו צצו להם אזורים חדשים כמו בבני ברק – מגדלי בסר המפוארים,מגדל צ`מפיון ,וי טאוור ומגדלי בר כוכבא.המחסור הזה הוליד טיפח ושיכלל הדרישות לנדל"ן מניב – נדלן המניב שכר דירה ותשואה על ההשקעה.
2. תשואה – מהי ?
בתקופת המחסור במיוחד ,התשואה להשקעה בנדל"ן מסחרי עולה, וגם כך נמצאת במספרים מרשימים 7-9%, לעומת נדל"ן למגורים, שם המספרים נמוכים משמעותית ונעים סביב 3-4%.
כפי שתוכלו להיווכח- ההפרשים משמעותיים, מדובר על למעלה מכפל תשואה בהשקעה בנדל"ן מניב.
כיום ,הערכים התמתנו אך עדיין נחשבים כפולים ויותר. מההשקעות בדירות המגורים.
מעבר לתשואה המרשימה, מחיר הקרקע המיועד למשרדים ולנדלן מסחרי נמוך משמעותית מאשר קרקע המיועדת לנדל"ן למגורים. כלומר אפשר למצוא באותה חלקת מגרש 2 פרוייקטים אחד למגורים ואחד למשרדים.הקרקע המיועדת למגורים תהיה יקרה פי 4או 5 מהקרקע של המשרדים.
מגמה זו רק הולכת ומתחזקת לאור העלייה המתמדת במחירי הנדל"ן למגורים. הפער משמעותי.
3. שוק העדר – למה ?
כבר אמרנו בתחילת המאמר כי כולם אוהבים נדלן – ולמעשה כולם חושבים שמבינים נדלן והשקעות נדלן האמנם ? נמצא כי יש רתיעה של הציבור הרחב להיכנס לתחום המסחרי, מתוך תחושה כי הנדל"ן למגורים נגיש ונזיל יותר, קל יותר להשכרה, וזמין יותר לקבלת התשואה. אך בפועל, מפאת הרתיעה הזו בודדים משקיעים בנדלן מסחריבהשוואה למגורים ומי שכן מעז- מרוויח ובגדול.
4. תקופות השכירות והניהול.
תקופות השכירות במגורים הינן קצרות יותר, לעומת תקופות השכירות של משרדים, שנעות על שנים ארוכות יותר. נתון זה הינו חשוב במיוחד למי שמשקיע בנדלן בצורה ממוקדת כי ההתעסקות בנדלן מסחרי אם מנוהלת נכונה היא מועטה וזה מה שמוביל ליציבות השוכרים לטווח ארוך
למרות שנדמה כי יותר קל להשכיר דירות, אך יש לקחת בחשבון נלוות כגול בלאי ותחזוקת דירות – הבלאי גדול יותר, והוצאות התחזוקה כבדות משמעותית יותר לעומת אלו שבמשרדים.
המגדלי משרדים ישנן חברות ניהול מקצועיות המטפלות בנושאי התחזוקה באופן מקצועי.
5. מיסוי – חובה או פטור?
מיסוי – הציבור הרחב חושש מ"התעסקות" עם מס הכנסה , אף אחד לא אוהבת להתעסק עם מס הכנסה. אך אולם מי שישכיר את דירתו, בכל מקרה יצטרך לבקר במס הכנסה. ישנן אפשרויות לבחירת תשלום המס :המס על דירה כיום הוא 10% מעל 4,800 ₪ באופן יחסי, המס על השכרת שטח מסחרי הינו בהתאם להכנסה ואם הרוכש מאוגד כחברה ישנן הבטי מיסוי בהתאגדות המתירים לנכות פחת והוצאות ריבית ריאלית- כך שתשלום המס במינוף נכון יגרור תשלום מיסוי נמוך במיוחד.
6. השבחה ועליית ערך ?
נהוג ומקובל לחשוב שמחירי המגורים שעלו בשנים האחרונות והכפילו ההשקעה,ימשיכו ויעלו.
בניתוח שערכנו מצאנו כי מחירי המשרדים במגדלי היוקרה של ישראל לא רק שלא עלו אלא שמרו על יציבות מאז שנת 2005 .נתון מפתיע זה נותן לנו הביסוס להאמין כי שוק המשרדים מתחזק וצפויים בו עליות מחירים במכירה ולמשקיעים בעיקר כל עוד אלטרנטיבות ההשקעה הינן אפסיות והריבית הינה נמוכה.
ואתם חושבים שזה הכל? יש עוד.
פנו אלינו ואנחנו נשמח להמשיך ולהסביר לכם מדוע ההשקעה הטובה ביותר עבורכם היא משרדים ובנדל"ן מסחרי מניב.
השקעה בנדלן על שמכם ,נדלן סחיר למימוש , בטחון לפנסיה ,נדלן המייצר לכם הכנסה פסיבית ובטחון כלכלי מושלם לכם לילדיכם ולמשפחותיכם .