מודלים ואפשרויות עבור השקעות נדלן מניב
איפה אפשר למצוא השקעות נדלן מניב בישראל?
העיסוק בנדלן כרוך בסיכון. את רמת הסיכון יגדיר המשתמש והמשקיע.
מידת החשיפה והסיכון משפיעים גם על רמת המעורבות של המשקיע והגדרת ההשקעה כסולידית או כספקולטיבית.
במאמר הבא ננסה לסקור מספר אפשרויות וסוגי השקעות בתחום הנדלן, השקעות ישירות והשקעות מוטות טווחי זמן.
השקעות ישירות ועקיפות בתחום נדלן מניב בישראל
1. השקעה בשוק ההון – באג"ח ובמניות של חברות נדלן הנסחרות בבורסה .
2. השקעה בקרנות ריט – חברות אשר משקיעות בנדלן מניב למשקיעים ומתחייבות לחלק את רוב הרווחים כדיבידנד
3.קרנות נדלן פרטיות – התאגדות במסגרת חברה או שותפות או קרן לצורך השקעה משותפת, בד"כ מיזם שכזה הינו פרטי ולא מונפק לציבור.
4.השקעות נדלן מניב לטווח קצר – רכישת פוזיציה נדלנית , בד"כ סחירה, ומימושה בטווח קצר לצורך יצירת וגריפת רווח מהיר ( עיסקאות פליפ)
5.השקעות נדלן מימוניות – כניסה והשקעה בתחום הנדלני באפיק הכסף- מימון הלוואות, הלוואות מזנין, השלמות הון לקבלנים איגוח נכסים מניבים.
6.השקעות נדלן סולידיות – השקעות קונסרבטיביות בתחום המגורים, רכישת דירה והשכרתה בתשואה יציבה ונמוכה.
7.השקעות נדלן מניב מסחרי – לעומת תחום המגורים , השקעות בנדלן מסחרי משרדים ומרכזים מסחריים , מעניקות תשואה גבוהה יותר אך בעלות סיכון גדול יותר ודורשות מעורבות גבוהה בהליכי ההשקעה.
8.השקעות ארוכות להשבחת נדלן – בד"כ עיסקאות לטווח ארוך של שנים, כמו השקעות במגרשים חקלאיים/מגרשים מפוצלים עם זכות לדירה, מאחר והקרקעות לא זמינות למימוש ובנייה , עליית הערך בהן היא עם התקדמות ההשקעה וההפשרה בהן.
השקעות נדלן מניב ומשרדים למכירה
מושגים חשובים בתחום השקעות נדלן מניב
אם אתם מתכוונים להיכנס לתחום השקעות נדלן מניב כדאי שתכירו כמה מהמושגים בתחום:
רווח תזרימי – רווח תזרימי הוא הפער בתזרים ההכנסות ותזרים ההוצאות.רווח תזרימי הינו מושג חשוב אשר מעיד לגבי ההשקעה כנכונה ובריאה.
רווח נקי – הפער בין ההכנסות ובין ההוצאות ,בגין הרווח יחושב המס.הרווח הינו מושג חשבונאי אשר שיקול כזה או אחר בהצבת הנתונים במאזן יכריעו את גורלו.
- נזילות פיננסית – היכולת של המשקיע לעמוד בהתחייבויותיו ולשלם את ההלוואות. אנו מבחינים במספר מדדים לקביעת הנזילות:
א. יחס שוטף – היחס בין הנכסים להתחייבויות.יחס מעל למספר 1 הוא רצוי וחיובי
ב. יחס מהיר – היכולת לפרוע את ההתחייבויות ע"י הנכסים הנזילים שעומדים לרשותינו.
ג. יחס מזומן – פירעון של ההתחייבויות באמצעות מזומנים וני"ע ולא ע"י מכירת נדלן. - מינוף – היחס בהשקעה בין ההון העצמי וביןן ההון הזר ( ההלוואה)
- תשואה – התשואה הינה היחס באחוזים בין שווי ההשקעה והתקופה בטווחי זמן שונים.
התשואה בנדלן נמדדת ע"י השווי, שמתקבל מהכנסות שכר הדירה השנתיות ובין שווי הנדלן .
התשואה נשענת ונתמכת לדעתינו במחיר הכסף- הריבית, ובמרכיב הסיכון.
בסביבות ריבית גבוהה ידרשו המשקיעים תשואה גבוהה. בסביבות רמת סיכון גבוהה ידרשו המשקיעים פיצוי על הסיכון בצורת תשואה גבוהה על ההשקעה
התשואה ועיסקאות בתחום השקעות נדלן מניב בשנת 2021
בשנת 2021 ראינו כי השווקים חיפשו יציבות, ומשכך נהרו לתחום הנדלן.
הנדלן למגורים בשנת 2021 זוכה לביקושים חזקים ומשכך מתורגם כהשקעה סולידית ובסיסית מאוד עם תשואה נמוכה של כ 2-2.5 % בממוצע.
מרבית משקיעי הנדלן למגורים, לא בונים על תשואה אלא על ההשבחה העתידית ועליית מחירי הדירות.
אכן, בשנת 2021 חלו עליות חדות במחירי הדירות, ולכן ההשבחה הינה גבוהה.
לעומת זאת בתחום השקעות נדלן מניב מסחרי, והדגש הוא על משרדים למכירה בהשקעות נדלן מניב, אנו מחלקים את שנת 2021 ומתמקדים בחציון השני, אשר בו קפצו מחירי המשרדים , וברמות ביקוש גבוהות ובהיעדר היצע, עלו להם מחירי המשרדים בעיקר באזורי גוש דן ובתל אביב.
מחירי המשרדים האמירו, ומחירי הנדלן המניב נסקו, והתשואות גם פה ירדו להם לרמות של כ 5 % בממוצע
