מתחילת השנה מחירי השכירות למשרדים בתל אביב הם כ-91 שקל למ"ר (ברמת גימור מלאה). עם זאת, מחירו של מ"ר משרדים למכירה ירד מתחילת השנה מ-14.5 אלף שקל ברבעון הראשון – ל-13.6 אלף שקל ברבעונים השני והשלישי. ברמת גן דמי השכירות למשרדים נמוכים בכ-10% – 79 שקל למ"ר; המחיר של שטחי המשרדים למכירה בעיר ירד השנה מ-12,400 שקל למ"ר ל-11,900 שקל.
בעוד רוב הפרמטרים של שוק המשרדים שומרים על יציבות מתחילת השנה, מה שכן השתנה הוא כמות העסקות. לפי ג`קי מוקמל, מנכ"ל מאן נכסים, כמות העסקות בתחום ירדה בכ-12% בשני הרבעונים האחרונים, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. ההערכות בשוק הן כי מדובר בתולדה של אי בהירות בענף, שנעוצות בעיקר בהתפתחויות בכלכלה העולמית, שיש לה השלכות ישירות על הביקושים למשרדים בישראל; וגם בכלכלה המקומית, ובעיקר העלאות הריבית של בנק ישראל לאורך השנה ותנאי הליווי הבנקאי לנדל"ן, שהוקשחו באחרונה.
לפיכך, השאלה היא אם שוק הנדל"ן צפוי לחוות מעבר של משקיעים מהמגורים למשרדים? התשובה חיובית, לפחות באופן חלקי: בשנה וחצי האחרונות אנו עדים לפריחתן המחודשת של קבוצות הרכישה בבניית מגדלי משרדים.
מגמה נוספת שמפתחת את שוק ההשקעה במשרדים היא חברות יזמיות, שבמקום לשווק משרדים להשכרה, מוכרות משרדים, על פי רוב לבעלי מקצועות חופשיים וחברות קטנות לשימוש עצמי, אך גם למשקיעים למשקיעים קטנים שישכירו את השטחים בתום הבנייה.
ואולם המעבר בין התחומים אינו טריוויאלי. מדובר בתחומים שונים למדי, בסכומי כסף שונים ובמינוף ורמות סיכון שונות. בתחום המגורים, למשל, משקיע יכול למצוא דירה קטנה וסבירה בבאר שבע או בחיפה תמורת 300-400 אלף שקל. ואולם בשתי הערים האלה שוק המשרדים מסוכן יותר, וכדי למצוא נכס ברמת סיכון דומה ואפשרות להשכירו, צריך להתקדם לאזור המרכז.
לדברי אורן גלזר, מנכ"ל משותף ברשת התיווך אנגלו-סכסון תל אביב, מעבר של משקיעים מתחום המגורים לשוק המשרדים לא צפוי לקרות כל כך מהר. לדבריו, ניתן למצוא משרד באזור פתח תקוה ונתניה במחיר של 8,000 שקל למ"ר, אך כדי לעמוד ביעד של 300-400 אלף שקל, יש לחפש נכס קטן בשטח של כ-50 מ"ר – ומדובר בנכסים נדירים.
"המינוף הוא שונה", אומר גלזר, "במשרדים יותר קשה לקבל משכנתא. אפשר לקבל הלוואה מסחרית, שהיא יותר יקרה ממשכנתא ולפחות שנים, בדרך כלל עד עשר שנים ובשיעור של עד 60% מערך הנכס".
כמו כן, לדברי גלזר, "חוזה בתחום המגורים הוא פשוט וסטנדרטי, ונחתם גם ללא עזרת עורך דין. לעומת זאת, בשוק המשרדים לא מדובר במגעים מול סטודנט או צעיר שבא לשכור דירה, אלא במשא ומתן מול אנשי עסקים, ולעסקים יש גמישויות. הם מצטמצמים, מתרחבים, פושטים רגל.