משבר שוק המשרדים בבני ברק בתקופת הקורונה

משרדים להשכרה ולמכירה בתקופת הקורונה בבני ברק

מגיפת הקורונה כאן והולמת בשוק המשרדים .אנו בעיצומו של הגל השני במגיפה ועדים לרסיסי מידע ולצרורות של הודעות ומסרים הטבולים בפאניקה.
אז.. בפוסט זה ננסה לעשות קצת סדר, ולשפוך אור על נתונים ועובדות.אנו לא עושים ספקולציות, ולא מספקים כותרות אלא מבקשים להציג את הנתונים כפי שהם,
ולסיום הפוסט – נתייחס להיצע אמיתי של משרדים עם נתונים אמייתיים של משרדים להשכרה ולמכירה, ניתוח מעיסקאות שאנו מכירים ויודעים וכמובן סקירת ההיצע .

משרדים להשכרה בבני ברק

שוק המשרדים של מתחם בני ברק מערב BBC מאופיין בבנייה חדשה ומודרנית לגובה.

מגדלי המשרדים רובם ככולם הינם מודרנים וחדשים, ומסווגים בעיננו קלאס A.
משבר שוק המשרדים, ומשבר הקורונה לא פסחו גם על מגדלי היוקרה של המתחם.

אנו עדים היום להיצע משרדים קיים במגדלים, וכן היצע מצטבר "בצוואר הבקבוק" של המגדלים החדשים ,
אשר בנייתם נסתיימה והם יצאו לשיווק ומוכנים להשכרה ולמכירה במיידי ו/או בטווח הקרוב מאוד כמו מגדלי אלייד לאומי קארד, סטודיו של תדהר והכשרת הישוב.
מגדלי היוקרה המובילים במתחם כמו צ'מפיון ומגדלי בסר, מציעים כבר היום שפע פתרונות ואופציות להשכרה ובתנאים מעולים.
השוק הינו תחרותי וכבר היום אנו עדים לתחרות של ממש בין מגדלי בסר 1+ בסר 2 לעומת מגדלי בסר 3+4  לדוגמא.
פער השנים והוותק, עם ההיצע הקיים מאפשר ללקוחות לתעדף את בחירתם.
אין ספק כי מתחם BBC הינו מתחם עשיר ומגוון ובו בהחלט ניתן למצוא שפע אפשרויות של משרדים להשכרה בבני ברק.
לדוגמא : בבסר 1 חברתינו השכירה משרדים כ 246 מר בקומה גבוהה עם נוף לפארק – משרדים יוקרתיים עם תקציב שיפוץ מפנק במחיר של כ 70 שח.
בבסר 2 משרדים בקומה מרכזית במגדל, עם נוף צדדי הושכרו במחיר של 58 שח .
בבסר 4 משרדים משופצים ומודרנים בקומה נמוכה וללא נוף הושכרו במחיר של 48 שח למר בלבד.
בבסר 4 משרדים מפוארים מעל לקומה 30 עם נוף לים הושכרו במחיר של 78 שח למר .

 

אין שום אפשרות ויכולת לקבוע ולדגום מחירי שכירות באופן גורף.
המשרדים המושכרים מושפעים מרמת ההשקעה בנכס, פוטנציאל החלוקה שלו , הנוף הניבט ממשרדים אלו , הקומה והנראות וכמובן גם רמת הלחץ של המשכירים.
בדוגמא שהצגנו לעיל, פער המחירים בהשכרה במגדל בסר 2 לדוגמא נע כמעט ב 15% ולו רק בגלל הגימור המפואר והנוף.
בבסר 4 – פער המחירים הקיצוני נובע מגובה המגדל והפערים בין הקומות כמעט 40%.

משרדים בבני ברק למכירה השכרה ונדלן מניב

כפי שנאמר, באזור BBC צמחו " ונשפכו לשוק" מגדלי משרדים חדשים המציעים משרדים להשכרה ולמכירה כמו מגדל הכשרת הישוב, מגדל אלייד ( לאומי קארד).
במקביל, הבנייה נמשכת ואנו מביטים במגדלי LYFE המפוארים , ובמגדל יהכשרת הישוב שבהם אנו מציעים משרדים למכירה בבני ברק.

שוק המשרדים כיום במתחם, בהחלט מתנדנד לו בין החדש לקיים. ניתן למצוא עיסקה לכל כיס ולכל דורש כמעט.
יש לנו משרדים למכירה במתחם בבניינים וותיקים החל מ9500 שח למר, ומשרדים חדשים ברמות המעטפת במגדלים מפוארים החל מ9000 שח .
במגדלים החדשים מעל לרמת המעטפת יש להוסיף את תקציב הגימור פנים הנאמד כיום לפחות ב 3000 שח למר ברוטו.

בעיסקאות שאנו בוחנים ומבצעים היום אנו עדים לירידת מחירים כאמור ובטווח של כ 10% בממוצע:
משרדים למכירה במגדלי בסר 1 + בסר 2 נמכרו במחירים של כ 13500-14000 שח בקומות מרכזיות במגדל עם נוף יפה לפארק.
כיום משרדים שכאלה נמכרים סביב 12800-12500 שח למר ירידה של כ 10% .
הערה – משרדים אלו נמצאים ברמות גימור גבוהות וחלוקה מעולה עם נוף ממרומי המגדל ולפארק.

במגדלי בסר 3 אנו מטפלים במשרדים למכירה במרומי המגדל במחירים של כ 12500-13000 שח .

משרדים אלו זקוקים להשקעה , ואו חלוקות מחדש עם התאמות לרמות הגימור.
משרדים שכאלה טרום משבר תומחרו במחיר של 15000 שח כך שגם כאן אנו רואים ירידה של כ 10-15% בממוצע.
לעומת זאת בעיסקאות נדלן מניב- עיסקאות המושכרות עם דיירים ולתקופות של 3-5 שנים נשמרת יציבות מסויימת.
אנו מסבירים את היציבות בחוזה קיים עם בטחונות מספקים ותקופת ההשכרה מדלגת על המשבר לטווח של 24-36 חודשים לפחות מהיום.

משרדים למכירה הזדמנות למשקיעים

אין ספק כי מגדלי המשרדים החדשים שיצאו לשוק חוטפים.
דלילות השוכרים, הוצאות הניהול והארנונה, תשלומי המשכנתא הכבדים בהחלט רובצים על כתפי המשקיעים.

מי שלא ניחן בעמידה פיננסית איתנה – יתכופף ולבסוף עלול גם להישבר.
אין לנו פתרון קסם אלא המלצה לנשום עמוק- לגבות את ההחזרי משכנתא בהלוואות נוספות ונוחות לטווח של לפחות שנה שנתיים.

בעלי נכסים בפרויקטים חדשים לא ממהרים לחלק את המשרדים ולבצע עבודות גימור פנים בהיעדר דיירים,

ולכן אנו במילכוד כי המשרדים במעטפת, השוכרים לא מגיעים ולכן הלחץ גובר.
משקיעים, עם אורך נשימה המכירים את חוקי המשחק לדעתינו יכולים למצוא הזדמנויות של משרדים למכירה בבני ברק.

סקר מחירי המשרדים בבני ברק מסקנות ונתונים

לצורך חישוב הנתונים והסקר שלנו , אנו דוגמים את המתחם ומתמקדים במגדלי היוקרה החדשים והוותיקים יותר  CLASS A+ CLASS B
הערה – כדי לא להטות לרעה ולהכשיל סקר זה, אנו לא בוחנים את המגדלים החדשים כמו מגדל אלייד, מגדל הכשרת הישוב.
סקר זה, בא לתת נתונים ומענה אמיתי להיצע הנכסים והמשרדים הקיים נכון להיום במתחם.

סך השטח הנדגם בסקר שלנו מתפרש על 9 בניינים ומגדלים במתחם בחתכים שונים של גיל המגדל והמיצוב שלו .
רמת השטח הנדגם משקפת את המגדלים CLASS A+B
ההיצע הכמותי – ההיצע הכמותי נמדד במספרים ומשקף יחס של מעל ל10% בהיצע.
היצע משוקלל – מחשב את ההיצע לפי פרמטרים של יוקרה חדשנות נוף – ועומד על 11.3%
יש לקחת בחשבון כי על פי הערכות שלנו כבר היום יש מעל ל 40,000מר  שטחי משרדים המוכנים לשווק במגדלי הכשרת הישוב ומגדל אלייד לאומי קארד.

עד כאן – נתונים , מספרים ,היצע ועובדות .
אנו בתקופה מאתגרת ולא פשוטה – המשבר כאן ועכשיו – המשכירים מצפים ללקוחות והמשקיעים מחפשים פתרונות של עיסקאות מניבות ויציבות נדלנית.
מחירי השכירות כבר ירדו ועדיין בירידה, ומחירי הנדלן המניב מדשדשים ומסמנים ירידה כסר של כ 10%.

גיל ורדי
מנכל