משבר שוק המשרדים בתל אביב בתקופת הקורונה

משבר הקורונה וההשפעה על השוק התל אביבי

תל אביב בירת הכלכלה בישראל, עומדת וניצבת מול הטלטלה הכלכלית, והטלטלה הנדלנית מסחרית של שוק המשרדים בתקופת הקורונה..
קודם לתקופת הקורונה, משך קטר ההייטק את שוק המשרדים וראינו איך מחירי המשרדים נוסקים לכוון של 170-180 שח למר.
ואז בתחילת 2020 התעוררנו לנגיף הקורונה.הבהלה טסה לה והשמועות נפוצו לכל עבר: נטישת משרדים ? עבודה מרחוק? משרדים נסגרים ?
אז זהו, שזה לא כל כך מדוייק.
בפוסט הבא, אנו נתייחס לשוק המשרדים התל אביב והשפעת הקורונה, לרבות הסקר המכיל והמקיף שלנו על מגדלי המשרדים בתל אביב

משרדים להשכרה ואפקט הקורונה

עוד קודם לקורונה, שוק המשרדים בתל אביב פרח.בשלהי 2019 החלו לצוץ ניצני שובע בהיצע התל אביבי.
המע"ר הצפוני של תל אביב ממתחם מידטאון בואכה מגדל קרדן ורסיטל, החל להראות ניצני עייפות ודשדוש בשיווק משרדים להשכרה.
בשלהי 2019, עוד השכרנו משרדים במתחם ברמות מחירים של 120-115 שח במרומי מגדל מידטאון ומגדל WE,
אך לקראת סוף השנה והרבעון האחרון של 2019, וכמובן בתחילת 2020 ראינו תהליך של ירידת מחירים קל, כשלא הצליחו לקלוט,
את ההיצע הגדול של המשרדים.
עוד בשנת 2019 השכרנו לדוגמא משרדים ב 95 שח למר בקומות נמוכות במגדל WE, ולקראת סוף השנה השכרנו גם ב 78 שח .
כלומר היצע המשרדים החל לתת אותותיו וגרם לירידות קלות של 10-15% בממוצע
היום, בעיצומו של הקיץ ומשבר הקורונה, מחירי המשרדים בקומות נמוכות ירדו לכוון של מתחת ל70 שח למר והשלימו ירידה של 35%.
מגדל רסיטל, מדשדש כבר חודשים מבחינה שיווקית ורבים השטחים בו שעדיין ברמת המעטפת וטרם בוצעו עבודות הגמר בהם.
בעלי הנכסים, חוששים ובצדק לחלק ולבנות משרדים וללא שוכרים. ההמתנה ללקוחות קצה שיתחייבו ל5 שנים עוצרת ותוקעת את השוק.
המע"ר הצפוני של תל אביב, די מלמד אותנו על אופיו של השוק,ודרכו ניתן להבין וללמוד על מגמות שוק המשרדים התל אביבי.
ציר המע"ר הצפוני ( מרכז עסקים ראשי ), מכיל מגדלי יוקרה כמו עזריאלי ומידטאון , ובנייני משרדים יוקרתיים כמו מגדל רסיטל ומגדל WE,
ובו גם נמצאים בניינים וותיקים יותר כמו מבני גזית ובית קרדן.
פערי המחירים, בין המגדלים והבניינים יכולים להגיע גם ל 50 % באותו חתך גיאוגרפי . קחו לדוגמא משרדים שהושכרו במגדלי רסיטל ,
קומה מרכזית במגדל כ 1200 מר הושכרה לפי 115 שח למר – לעומת משרדים בבית קרדן המושכרים ב65 שח למר.

משרדים בתל אביב בתמונה גיאוגרפית

ציר האיילון, מתחם יגאל אלון וציר המער של מנחם בגין שומרים גם כיום על יציבות מחירים,ועל עקומות הביקוש.
מגדלי אלון, סומנו כאחת מההצלחות הגדולות של מגדלי המשרדים, שומרים על אחוזי תפוסה גבוהים במיוחד.
גם כיום, בתקופת הקורונה, עיסקאות השכירות האחרונות שמרו על טווח המחירים של קרוב ל100 שח בממוצע.
במרכז העסקים של צומת מעריב, מתחם יצחק שדה, ממשיכים ומתקדמים לקראת השקת המתחם הנוצץ באמצע 2021.
אמנם, כרגע המתחם עדיין בהרצה, ורוב העיסקאות בו הן של שוכרים גדולים כמו חברות ההייטק  דיפ אינסטינקט וחברת הסייבר מונדיי,
אשר שכרו אלפי מר במגדלי TOU TOWERS של חברת רובינשטיין , ונוספו לחברות מלאנוקס ומפירמת עורכי הדין HFN.
בפועל, הקטר של שוק המשרדים עדיין כאן, אמנם עוצר פה ושם , אך עדיין על המסילה ונוסע .
למרות העבודה מרחוק, למרות עבודה מהבית אין נטישה המונית.
אין זריקת חוזים , אין התנערות מההסכמים החתומים, ושוק המשרדים מרכין ראשו בגלל המצב כמובן, ולא רק בגלל החום התל אביבי.
במרכז עזריאלי ממשיכים את מלאכת השיווק של המגדל המשולש שמחליף את דייריו. חברת בזק כאמור עוברת לקמפוס עצמאי בחולון,
ואת המגדל המשולש משפצים ומשדרגים לשנות 2020 ולאחרונה אף נחתמו עיסקאות השכירות של חברת אינטל
( ע"י חברת הוואנה לאבס) וגם חברת פרופוינט ששכרו אלפי מטרים במגדל המשולש המשודרג.

משרדים להשכרה בתל אביב חדש וישן

כמו במאמרים הקודמים, בעיתות המשבר אנו מחפשים את הנוצץ החדש והמודרני ומתעדפים את בחירותינו לעומת הישן נושן.
במיוחד בתקופה זו, בולטת הגישה והעדפה של מודרני יוקרתי , ובמיוחד לאחר "המכה" שספג שוק המשרדים בתל אביב ובמיוחד במגדלי היוקרה.
לדוגמא, מגדל טויוטה בתל אביב מהבולטים במתחם,אנו משכירים היום משרדים במגדל במחירים של 60-65 שח למר ,
ובאותו מתחם גיאוגרפי, ניצבים מגדלי אלון, כאשר קומה דומה בגובה , מושכרת ב 95-100 שח – וזהו פער של 40%.
גם באזור רוטשילד, לב הסיטי ישנו תיעדוף למגדלי היוקרה והפער בין מגדלי אלרוב ומגדל פסגות ברוטשילד, לבין בנייני המשרדים בציר יבנה,
רחוב אחד העם ומונטיפיורי , אלו בניינים קטנים ופשוטים יותר והפער ביניהם הינו של 45% .

.

ניתוח מחירי השכירות ושוק המשרדים בתל אביב

בניתוח של שוק המשרדים שערכנו בתל אביב והמעודכן לספטמבר 2020, ערכנו מספר שינויים.
ראשית, עידכנו את הסקר והמדגם, והוספנו את מגדלי המשרדים החדשים בתל אביב כמו מגדלי רסיטל.
הסקר שלנו מחלק את תל אביב ל4 רובעים :
הרובע המזרחי – איילון מזרח
הרובע הזה מכיל ומקיף משרדים של למעלה מ 400,000 מר בבניינים ובמגדלים.
אחוזי התפוסה בציר זה ,הינם גבוהים ונעים סביב 96.2% .
ציר זה נהנה מפריחה בשל הקרבה לתחנות הרכבת ולנתיבי התחבורה הציבורית.
רובע הסיטי ואזור רוטשילד
רובע זה מכיל ומקיף כ 100,000 מר משרדים.
רובע זה מאופיין בחברות בתחום העיסקי פיננסי ,שוק ההוון, והרבה חברות הייטק .
אחוזי התפוסה במתחם גבוהים ונוסקים לכוון של כ 93-94% תפוסה ברמות מחירים גבוהות.
רובע מרכז תל אביב
רובע זה מקיף כ 200,000 מר של מגדלי ובנייני משרדים ובעתיד יכיל גם את מרכז יצחק שדה וצומת מעריב.
מתחם זה מכיל בנייני משרדים מטופחים לצד מגדלי היוקרה כמו בית עמגר ומגדל סונול.
מתחם זה ספג רבות ,בשל עבודות הרכבת הקלה, אך עדיין נהנה מאחוזי תפוסה יפים ושומר על יציבות עם נתוני איכלוס של 92%.
רובע צפוני מערבי המע"ר ובית המשפט.
זהו חלק הארי של הסקירה ובו בחנו ובדקנו כ 500,000 מר משרדים בבנינים ומגדלים שונים.
הסקר מכיל את מגדלי היוקרה החדשים ,לצד מגדלים באיכלוס כמו רסיטל ( שמעיבים על הסקר בשל ההיצע הרב) .
אחוזי התפוסה של המתחם נעים סביב 86% , וכמובן יש לקחת בחשבון את התנודות הגדולות בשל מעבר חברת בזק ומגדלי רסיטל.

לקראת ראש השנה נברך אתכם
בברכת שנה טובה ומתוקה
בריאות ובשורות טובות – לכם ולמשפחותיכם.

גיל ורדי, מנכל
סטאטוס יועצי נדלן