משרדים ברמת גן סקירה חצי שנתית 2021
אז יום אחד, אחרי שהודיעו שמגיפת הקורונה נבלמה בישראל, חזר לנו הצבע לפנים.
התחושה, המועקה, התחלפו באופטימיות זהירה, ובחיוך גלוי לעין, מבעד למסיכות.
שוק הנדלן המניב חוגג כאמור, בהיעדר אלטרנטיבות למשקיעים.
בסקירה הקודמת שלנו , ניתחנו את שוק המשרדים בתל אביב ,
ואכן ראינו כי הקטר התל אביבי דוהר לו קדימה,
והיום מכאן, ננסה להבין מה קורה במתחם הבורסה ברמת גן.
משרדים להשכרה ברמת גן
שוק המשרדים להשכרה בתל אביב וברמת גן, נכון לכתיבת שורות אלו, תוסס.
שוק המשרדים בתל אביב, דוהר ומוחק את כל תהליך ירידת המחירים של מגיפת הקורונה.
מעבר לאיילון, אנו רואים את מגדלי היוקרה של הבורסה ברמת גן , מביטים בקנאה על תל אביב.
דהירת המחירים בתל אביב מסוייגת למגדלי היוקרה היוקרה בלבד..
ברמת גן , מחירי המשרדים אמנם מתאזנים לעומת הירידות החדות שחווינו,
ולדעתי, שוק המשרדים ברמת גן , לא עומד בקצב העליות החדות של תל אביב.
חשוב לציין, אנו שמים את הדגש על החדש והמפואר במגדלי היוקרה של תל אביב,
ומשכך, אנו עדים לעליית מחירים חדה בתל אביב ופחות ברמת גן.
מגדלי היוקרה של אזור הבורסה ברמת גן, נחשבים די מיושנים
בטח ובמיוחד לעומת תל אביב .אם נתמקד, ובתהליך קצר " ובזום אין " נראה,
כי למעט מגדל ספיר ,אטריום , ומגדל גיבור ספורט (בתוספות העליונות שלו),
לא הייתה בנייה חדשה כאן במתחם העסקים של הבורסה ברמת גן, בעשור האחרון .
מכיוון, שמי שדוחף היום את הכלכלה , זו תעשיית הטכנולוגייה , ההייטק והסטארט אפ ,
הרי התיעדוף שלהם הוא למגדלי היוקרה המודרנים ,שאותם מוצאים בעיקר בתל אביב,
בהיעדר אלטרנטיבות ראויות ולאחר מיצוי האפשרויות הקיימות של תל אביב
ועם מיצוי רוב האפשרויות הקיימות במגדלי היוקרה,
אנו רואים תהליך של זליגה , גם לרמת גן למגדלים הוותיקים יותר ,
מגדלים נחשבים עם נראות טובה וחשיפה מצויינת וכמובן נגישות תחבורתית מעולה.
כבר בזמן הקרוב, אני מאמין כי הגל הבא ישטוף את מתחם העסקים של רמת גן,
ומשרדים להשכרה ברמת גן יתאוששו. זה תהליך לא מיידי ולא נראה זאת מחר, אבל זה הכיוון
.
אני ממאמין גם כי נראה עליית מחירים ,שתמחוק את הירידות החדות מתקופת הקורונה.
ושוב נדגיש, מדובר על בניינים CLASS A, וגם CLASS B אשר המשרדים עברו שידרוג מיפרט ,
ותיכנון החלוקה הוא מודרני ותואם את התקופה הנוכחית של שנת 2021 ולא שנות 2000.
מעיסקאות שביצענו במהלך שנת 2021 , אנו רואים התייצבות ועליית מחירים קלה לדוגמא:
בחילזון 5 רמת גן, משרדים להייטק כ 280 מר הושכרו ב 65 שח לעומת 85 שח.בעבר.
במגדל גיבור ספורט השכרנו 180 מר במרומי המגדל במחיר של 80 שח לעומת 90 שח מחיר מבוקש.
במגדל משה אביב השכרנו במרומי המגדל כ 250 מר משרדים כולל תקציב התאמות בחוזה ארוך ב 70 שח
במגדל ספיר השכרנו משרדים כ 200 מר בקומות התחתונות ב 75 שח .
במגדל רוגובין תדהר השכרנו 500 מר בחוזה מדורג שהתחיל ב 75 שח ומטפס לכוון 85 שח
כיום, אנו מטםפלים ומשכירים משרדי יוקרה לדוגמא בספיר במחירים של 100 ומעלה מזה.
אכן, המשרדים המושכרים הינן ברמת גימור חדשה ומודרנית התואמת את 2021.אנו עדים
ורואים התייצבות במחירים, והפסקת תהליך השחיקה והירידה, שאפיינה את שנת 2020.
יחד עם זאת, אין הרבה היצע של משרדים מודרנים ומגדלים חדשים של משרדים להשכרה ברמת גן,
ולכן תהליך של עליית המחירים, בבניינים וותיקים, דורש ומחייב השקעות מצד הבעלים.
משרדים למכירה ברמת גן
שוק הנדלן המניב ברמת גן, כמו שוק הנדלן המניב בתל אביב, נהנה מביקושים עזים.
כבר דיברנו על מחירי הריבית, וכבר דיברנו על מחסור של משרדים חדשים.
במהלך כל שנת הקורונה של 2020, עמדו וצפו להם בצד, בעלי הנכסים.
הדילמה הייתה קשה ובעיקר לבעלי הנדלן המניב, למשרדים CLASS B.
בעלי יחידות שכאלה, כמו במרכז הבורסה, ראו איך מחירי השכירות נשחקו מ70 שח ,
למחירים שצללו אפילו ל50 שח ולעיתים מטה יותר.
אלו משרדים ישנים שהעיצוב והגימור פנים שלהם, מאפיין את תחילת שנות 2000.
בעלי המשרדים האלה, " נתקעו " עם משרדים ישנים ופנויים.
בכל מהלך שנת 2020,שנת הקורונה, התמודדו בעלי המשרדים עם היעדר ביקושים.
אבל, ולמרות הכל, לא ראינו זריקת סחורה למרקט של משרדים למכירה ברמת גן..
בעלי המשרדים והנדלן המניב, לא הוזילו את הנדלן ולא טרחו לברוח בכל מחיר.
ההיפך, ראינו עיקשות והתמדה במחיר הנדלן, שלמרות תהליך ירידת המחירים בשכירות של כמעט 50 %,
בחלק מהבניינים, בעיסקאות מכר ראינו מימושים קלים של עד 10-15 ולעיתים 20%.
בשוק מגדלי היוקרה, מחירי המשרדים למכירה נעצרו ולא עלו. לעיתים ראינו מימושים קלים של עד 10-12 אחוז.
לדוגמא – משרדים שמכרנו במגדל ספיר בקומה גבוהה נמכרו ב 15000 שח מעטפת לעומת 16000 מבוקש.
משרדים שמכרנו בקומות נמוכות בספיר ב 13750 שח למר במקום 14500 מעטפת, מחיר מבוקש.
גם בבניינים הישנים יותר, נשמרת יציבות ואין קריסה למרות שמחירי השכירות של המשרדים האלו חטפו,
אנו לא רואים מפולת במחירי הנדלן והיציבות נשמרת ולדעתי נראה עליית מחירים בקרוב.
גיל ורדי
מנכל