מצב דוח סקירת שוק המשרדים לשנת 2015, ובו פילוח אזורי מדויק וגאוגרפי למתחם העסקים ולשוק המשרדים להשכרה והמשרדים למכירה של נתיבי איילון ויגאל אלון בתל אביב.
בדוח זה אנו מבחינים בסוגי היצע שונים ,ובניקוד שונה המשפיע על ציון ההיצע של משרדים להשכרה ולמכירה וזאת בשל פרמטרים חשובים כמו מגדל משרדים / בנין משרדים , נוף בקומות גבוהות , ניצולת ברוטו נטו ודמי ניהול .כמובן שלכל נכס יש משקל שונה בסך ההיצע וציון שונה מתוך כלל האיזור.
במתחם נתיבי איילון ויגאל אלון סקרנו בניני משרדים ומגדלי משרדים בהיצע כולל של כ-200,000 מ"ר מרובע. נתון סקירה זה הינו אקוטי להבנת התרחישים בשוק, לתגובות של לקוחות ובעלי נכסים להיצע ,וכמובן מידתיות המאפשרת לנו כיועצי נדלן לתת מצג מדוייק ככל האפשר על המתחם.
שוק המשרדים במתחם איילון ויגאל אלון נהנה מיציבות גבוהה מאוד ומרמות אכלוס די גבוהה.
ברמת ההיצע המנוקד (מתייחס לדירוג בין מגדל ובניין) מדד האיכלוס והיציבות הינו כ-96.8%.הציון הכללי למתחם ולאזור הינו גבוה ומומלץ מבחינתינו למשקיעים.
הקרבה לנתיבי התחבורה והרכבת, מסיטה עסקים רבים הנרתעים ממרכז תל אביב והרכבת הקלה.מבחינת המגדל המוביל ועושי השוק, אנו רואים יציבות רבה במגדלי אלקטרה המובילים במתחם עם מחירי שכירות של 120-130 ₪ במרומי המגדל ועם מחירי שכירות של כ-100 ₪ בקומות נמוכות.
להלן דוגמא לעיסקאות של משרדים להשכרה אשר בוצעו במהלך 2015 ע"י המשרד :
- יגאל אלון 126 הושכרו 600 מר בבניין .מחיר השכירות משקף כ 75 ₪ למר כולל התאמות ללקוח.המחיר המבוקש עמד על 80 שח סטייה של 6% .
- במגדל טויוטה הושכרו 165 מר במחיר של 78 שח בקומה גבוהה.המחיר המבוקש היה 85 שח – סטייה של כ 10% .
- בשכונת נחלת יצחק הושכרו 200 מר משרדים ב 55 שח בבניין צנוע וללא ניהול.המחיר המבוקש עמד על 60 שח – סטייה של 8%.
- בפנינת איילון בתל אביב הושכרו 360 מר לפי מחיר של 57 שח למר – וועד בית ויחס ברוטו נטו נמוך.המחיר המבוקש עמד על 60 שח – סטייה של 5%
- במגדל טויוטה בקומה גבוהה 420 מר נוף לים הושכרו ב 80 ₪ למר.המחיר המבוקש עמד על 88 שח – סטייה של 10%.
ניתוח ותובנות של משרדים להשכרה:
הדוגמאות הללו מצביעות ללא ספק על יציבות בשוק של משרדים להשכרה ביגאל אלון.תקופת השיווק הנדרשת להשכרה במתחם נעה סביב 3 חודשים בממוצע, והגמישות במחירים הינה שולית.בסך הכל אנו רואים שכאשר מחירי השכירות הינם סבירים – הגמישות ופשרת הבעלים בהשכרת המשרדים היתה מינורית.במגדלי טויוטה בעיסקה מס` 5 נאלצו הבעלים להתגמש במחיר בטווח של כ 10%.פרק הזמן שנדרש להשכיר משרד מפואר שכזה היה 5 חודשים.
נכון להיום ,ההיצע היחידי באזור איילון מזרח ויגאל אלון נמצא במגדלי אדגר 360 – במתחם היכל הספורט .
.מחירי השכירות במגדל הפרימיום , מוצעים גם סביב 100-90 שח למר.
בסקירות קדמות שלנו משנים 2013-2014 – ( המופיעות גם באתר) , אנו רואים התייצבות של מחירי השכירות במתחם האיילון וציר יגאל אלון.
אחוזי התפוסה במתחם עלו משנת 2013 ועומדים כיום על כ 96.8% .
ערך והציג
גיל ורדי ,מנכל
סטאטוס יועצי נדלן