משרדים להשכרה ולמכירה בבורסה ברמת גן בתקופת הקורונה

משרדים ונדלן מניב ברמת גן

"הבורסה נפלה, אנשים קופצים מהגג" ( שלום חנוך )
מכירים את השיר? תארו לכם שזה לא היה שיר אלא כותרות העיתונים של מחר.

ובעצם, אלו הכותרות והפוסטים המתגלגלים בעיתונות וברשתות החברתיות.
ישנה הרגשה, שאנשים אוהבים להקצין את הרגע וכמה שיותר טראגי יותר מושך.
אז, אצלינו האנשים עוד לא קופצים מהגג ועדיין לא הספידו את משיח.
מה קורה אצלינו במתחם הבורסה ברמת גן ?

משבר הקורונה ושוק המשרדים ברמת גן

אז הגל השני כבר כאן. ישראל מדשדשת תרתי משמע בהתנהלות של הקורונה ומנסים לסגור תקציב.
תקציב חדש שנתי או דו שנתי, מאבקי פוליטיקה ואיך זה קשור?
במשפט אחד – שקט נפשי ויציבות.
עוד קודם לקורונה, בשלהי 2019 הרגשנו חולשה שיווקית בשוק המשרדים הרמת גני.
מתחם הבורסה ברמת גן , שאכלס בשנים האחרונות את מגדל אטריום, ואת מגדל השחר ולאחרונה את הקומות העליונות בגיבור ספורט,
הראה סימנים של שוק שבע ומדושן.
אמנם קיבלנו את מגדל ספיר בזרועות פתוחות, אך ההיצע השיווקי גבר על הגמגום בביקושים.
מגדל ספיר, ממגדלי היוקרה בישראל פרס 60,000 מר משרדים לשוק המרוכז והמצומצם של מתחם הבורסה ברמת גן.
מטבע הדברים, הקומות העליונות במגדלים החדשים משווקות ראשונות.
את העיסקאות הראשונות במגדל ספיר ובמגדל גיבור ספורט, הריצו וחטפו במחירי היוקרה.
עיסקאות של 100 שח ברמת המעטפת, עם תקציב גימור של 3000-4000 שח קיבלנו באהבה וראינו את מחירי היוקרה בקומות 30-40 במגדלים.
אך מה קורה עם הקומות הנמוכות במגדלי היוקרה? מה קורה עם משרדים וותיקים משנות ה 2000?

משרדים להשכרה ברמת גן ישן מול חדש

לא נוכל לחבק ולסקור את כל מתחם העסקים וכל הבניינים של הבורסה, לכן אנו נתמקד במגדלי היוקרה ובבניינים המודרנים  CLASS B + CLASS A .
אנו עדים היום במהלך משבר הקורונה , לתהליך קוטבי בתיעדוף של שטחי המשרדים.
לא מדובר רק על מגדל גבוה מול בניין קטן, אלא הרבה דגש מונח על העיצוב, קרי מודרני מול וותיק.
מגדל גיבור ספורט מתאר בצורה נפלאה את תהליך הקוטביות של שוק המשרדים להשכרה ולמכירה ברמת גן.
מגדל גיבור ספורט אשר לאחרונה נוספו לו קומות משרדים במרומי המגדל שהוגבהה ל 37 קומות, מייצר תימחור קוטבי בין כותליו.
קחו לדוגמא משרדים בקומה 15-20 : משרדים אלו שנחשבו למשרדי היוקרה בישראל, מעוצבים ומושכרים משנות ה 2000.
משרד שנשאר עם דיירין ולא התחדש לו, אמור לספוג בתהליך ההשכרה מחדש.
אנו רואים משרדים שעוצבו בקו מודרני עם דגש על חומרים עכשוויים, על חלוקות לחללי עבודה בשילוב חדרים ,וזאת מול חדרי הגבס הסטנדרטים.
משרדים שכאלה, חדש מול ישן, באותה קומה ובאותו נוף יכולים להוליד פער מחירים של 15-20%.
לדוגמא- מגדל שאפ בבורסה ברמת גן השכרנו משרדים מודרנים במרכז המגדל כ 200 מר לפי מחיר של 80 שח למר.
משרד דומה, בקומה גבוהה יותר כ 300 מר הושכר במחיר של 60 שח בלבד.פער של מעל 25%.וזאת בשל גימור עיצוב ובינוי מודרני לעומת ישן.
במגדל גיבור ספורט משרדים בתוספות בנייה מעל לקומה 30 הושכרו ב 138 שח למר, ולעומת זאת אנו עדים למשרדים וותיקים יותר מעל לקומה 20 שהושכרו ב 85 שח למר .

סקר מחירים של שוק המשרדים ברמת גן

הסקר שלנו יכלול גם את מגדלי אטריום ומגדל השחר.
לצערינו, מגדל ספיר לא יכלל וזאת עצם היותו מגדל חדש שנמצא עדיין בתהליכי שיווק .
סקר שוק המשרדים של סטאטוס יועצי נדלן במתחם הבורסה ברמת גן סוקר מעל 500,000 מר משרדים.
סך ההיצע הזמין היום במגדלים עומד על כ 7 אחוזים.
שימו לב- למרות כל הכתבות ונבואות הזעם – יחס התפוסה להיצע הוא 93%.
כאשר אנו דוגמים וסוקרים את מגדלי היוקרה, ההיצע הכמותי מול ההיצע האיכותי, אנו רואים כי השוק חזק.
ההיצע האיכותי מתייחס לרמת הבניין והמגדל – הרי ישנו הבדל בין ההיצע במגדל רוגובין תדהר ובית אבגד לדוגמא.
כמובן שאנו מתייחסים להיצע קיים בלבד על המדף. אין אנו מנחשים את רצונות השוכרים להחלפת משרדים ולצמצום שטחים.
שוק המשרדים ברמת גן מכיל את המשבר. משרדים שהושכרו ב100-95 שח במגדלי השחר,
מוצעים היום להשכרה ב75 ל70 שח זוהי ירידה של כ 30%.
משרדים במגדלי משה אביב שהושכרו ב 90-85 שח, מושכרים היום ב 66-60 שח , ירידה של 30%.
מגדל רוגובין תדהר היוקרתי, משרדים שהשכרנו ב 115 שח, אנו במגעים להשכרה לפי 80 שח, ירידה של כ 30%.
במגדלי פז, משרדים שהתפנו במהלך 2019 השכרנו במחירים של כ 85 שח למר עולל התאמות.
בבית הגרניט חילזון 5 רמת גן, משרדים שעברו שידרוג ועיצוב מודרני הושכרו ב 80 שח למר בתחילת השנה.
כלומר, המשבר הוא כאן ועכשיו. אנו לא צופים שינוי במגמה בטווח של 2020 ורואים אפילו את גלישת המשבר לרבעון ראשון 2021.
ואם אכן כך ונגלוש לרבעון ראשון ב 2021, יתכן כי נמשיך ונראה תהליך של ירידת מחירים, ולדעתינו זה כבר בשוליים ואולי ניעצר סביב 35-40 % ירידה ממחירי השיא. וזה המון.
כמובן, שהדגש נמצא לטעמינו בחדש מול ישן בעיצוב ובסטיילינג של המשרדים.
מי שישקיע ויתחדש- יצליח להשכיר מהר יותר וקל יותר מול אלטרנטיבה של הישן משנות ה2000.

ערך וכתב
גיל ורדי,מנכ"ל
סטאטוס יועצי נדלן