לאחר שהגדרנו את צורכי העסק החדש אנו מגדירים את שטחי העבודה המיועדים וכך אנו מגיעים לשטח נטו. שימו לב – שטח החלל שהוגדר שונה וקטן משטח המשרד המוצג לנו לשכירות .
ברוטו נטו מהו?
חשוב לדעת ולהבין , בשטחי המשרדים להשכרה ובשטחי המשרדים למכירה מושג הנטו שונה. ישנם שיטות מדידה וחישוב שונות – בבנייני משרדים נהוג למדוד את הנטו כולל עובי הקירות החיצוניים ועל שטח זה מוסיפים את החלקים המשותפים הציבוריים בקומה ובבניין כמו חדרי מדרגות, פיר מעליות, לובי קומתי ולובי כניסה.
רבים יודעים ומכירים את הפער הזה בין הנטו לשימוש והברוטו לחיוב . מושג זה הידוע בבנייני המשרדים להשכרה ולמכירה הקרוי – ברוטו נטו. "הברוטו נטו" שונה בין בנייני המשרדים להשכרה ובין מגדלי המשרדים.
כדאי שנבין היטב – יחס שטח לשימוש לבין שטח לחיוב שכר דירה בבניינים קטנים ללא שטחי ציבור גדולים הינו כ 15-20% משטח המשרדים, בעוד שבמגדלי משרדים גבוהים וגדולים כגון :מגדלי עזריאלי בתל אביב, מגדלי בסר, מגדל משה אביב ברמת גן יחסי הניצולת בין שטח השימוש לשטח החיוב גדול בהרבה ויכול להגיע גם ל40% בקירוב.
לצורך הדוגמא – בבניין משרדים קטן וצנוע שבו ישנה מעלית אחת או שתיים יחד עם לובי ומבואה קטנים שטח משרד של כ 80 מר נטו מדוד כולל עובי הקירות ,יחושב לתימחור שכר הדירה כ100 מ"ר ברוטו.
במגדל משה אביב בצומת עלית לדוגמא , 100 מ"ר ברוטו יפיקו רק כ-65 מ"ר נטו נדל"ני לשימוש.
הפער במושגי הברוטו נטו אם כן, מגדיל ומכביד על ההוצאה המיוחסת לשכירת המשרדים בחשבון הפירמה.
לדוגמא – משרד השקעות הרוצה לשכור 18 חדרי משרד כולל לובי ומזכירות ימצא עצמו בבנייני משרדים קטנים סביב 350-400 מ"ר ברוטו ובעוד שאם ישכור לדוגמא במגדל יוקרתי בבורסה ברמת גן ישלם לפי 450-500 מ"ר.יש פה פער של שטחים שנוצר בקרוב ל 80-100 מ"ר ואשר בגינם העסק ישלם בנוסף לשכר דירה גם ארנונה ( לנטו ), דמי ניהול וחשמל.
כדי להמחיש את ההוצאה הכספית הכרוכה , נתמקד בדוגמא הבאה :לדוגמא מחיר משרדים להשכרה הוא 85 ₪, כלומר ישנו פער של כמעט 100 מ"ר שהם 8500 ₪ לחודש וקרוב ל-100,000 ₪ בשנה. על זה יש להוסיף דמי ניהול ותחזוקה והנה ראו כי בעסקה ל-5 שנים ניתן לחסוך קרוב ל-600,000 ₪ וזאת עוד לפני הוצאות חשמל מיותרות.
כדי להימנע או לכל הפחות להיות מודע ומעודכן בפני הוצאות הקשורות לשכירת משרדים כדאי להיוועץ בגופים המתמחים בשיווק ובהשכרת משרדים השולטים ובקיאים בחומר ובנתונים וידעו לחסוך לכך הרבה כסף בתיכנון ההוצאה המיועדת למשרדים ולהשכרה.