נדלן מניב – בישראל או בחו"ל ?

מה מסתתר מאחורי ההשקעות בחו"ל ? 
לפני שרצים ורוכשים דירה או נכס מסחרי בחו"ל כדי שיושכר ויהפוך לנכס מניב ונושא תשואה , חייבים לקחת בחשבון פרמטרים רבים כמו: מרחק גיאוגרפי , היביטי מיסוי,תרבות ומנהגים, מחירי נדל"ן בעבר ובהווה, צפי שוק עיתידי ועוד ועוד.
רבים מהמפרסמים מסנוורים בתשואות של 10-12 אחוזים ואף יותר אך אלו תשואות ברוטו שלאחר עמלות סוכנים, רואי חשבון ועורכי דין, הינך נמוכות בהרבה.בכתבה הבאה, אשר פורסמה ב"דה-מרקר" אנו עדים לניתוח. נדלני בעיני הלקוחות המוסדים.
התשואות נטו לאחר ההפחתות נמוכות משמעותית מהתשואות ברוטו.ואז…האם באמת שווה לרכוש נכס בחו"ל , כאשר בארץ התשואות גבוהות יותר .

אנו "בסטאטוס יועצי נדל" , מכרנו משרדים בבנייה בבורסה ר"ג ברח` החילזון 5, לחברת השקעות , כ-140 מ"ר, אשר הושכרו ב-8% אחוזי תשואה + הצמדה כמובן.

בעסקה אחרת , לקוח רכש משרדים במגדל טויוטה בת"א, שיפץ והשכיר אותם בתשואה של 7.5% אחוזי תשואה + הצמדה כמובן.

אנו עומדים לרשותכם בכל עת , בייעוץ מקצועי, אמין ובשקיפות מלאה .
הקפה עלינו כמובן!

קריאה מהנה .

גיל ורדי
מנכ"ל

כתבה: THE MARKER מאת: דרור רייך תאריך: 02.06.2012

מדוע המוסדיים משקיעים בנדל"ן מניב בחו"ל?

בכיר בתחום: "מי שמחפש מציאות עם תשואה של 8% עלול למצוא את עצמו בלי שוכרים לאחר מספר שנים" , ביום ראשון יתקיים כנס TheMarker ופרופימקס להשקעות נדל"ן בחו״ל.

התחרות הגדולה על התשואות של קרנות הפנסיה בישראל גורמת למנהליה לחשוב בגדול. השאיפה לתשואות נעות, תוך יציבות של תזרים מזומנים עקבי, הביאה את הגופים הגדולים לרכוש נכסים בדמות נדל"ן מניב מעבר לים.

נדל"ן מניב הוא כל נכס שניתן להשכיר אותו וליהנות מהחזר הכנסה קבוע הידוע בשם דמי שכירות. למעשה, המוסדיים רואים בנכס סוג של א,גרת חוב, כאשר ניתן לדרג אותו, הוא מייצב את תיק הנכסים ובניגוד לאג"ח נכס הבסיס תמיד נשאר בידיהם.
רק בספטמבר האחרון רכשה הראל נכסים נכס מסחרי במנהטן בפינת הרחובות Avenue Madison 747ו-Street 65thשב-Side Upper East תמורת כ-66 מיליון דולר. הרכישה מצטרפת למספר רכישות שבצעה הראל בארה"ב בדמות נכס מסחרי בפארק אווניו במנהטן ניו יורק, בנייני משרדים ביוסטון טקסס ובנייני מגורים בניו יורק, ניו ג`רזי וקונטיקט.

בשנים האחרונות הראל רכשה גם נכסים מניבים באירופה, שני בניינים בלונדון המושכרים לממשלת בריטניה ל-12 שנים נוספות, בניין נוסף בלונדון המושכר ליוניסף (קרן לזכויות הילד של האו"ם), בניין מטה חברת הביטוחAVIVA בנוריץ` בריטניה ושני מתחמי משרדים בהאנובר ולייפציג גרמניה, המושכרים לדויטשה טלקום. לאחרונה רכשה גם בניין משרדים בKennedydamm- בעיר דיסלדורף שבגרמניה, תמורת 220 מיליון שקל .

גם מגדל ומנורה-מבטחים רכשו בניין משרדים בשדרות ברודוויי במנהטן, באזור "טיימס סקוור", תמורת 150 מיליון דולר. מנורה-מבטחים גם רכשה בניין משרדים בג`רזי סיטי שבארה"ב, בתמורה לכ-80 מיליון דולר.

ההשקעות בנדל"ן מניב בחו"ל מהוות עד 5% מתוך תיק הנכסים של חברות הפנסיה הגדולות בעוד שמעבר לים נכסי נדל"ן מהווים עד 10% מהתיק. הראל הגדילה את נכסי הנדל"ן להשקעה בארץ ובחו"ל ב-80% בארבע השנים האחרונות לסך של 2.1 מיליארד שקל, מגדל צמחה בתחום ב-35% בארבע השנים החולפות ל-4 מיליארד שקל וכלל ביטוח הוסיפה 15% באותו פרק זמן לסכום כולל של 2 מיליארד שקל.

למה הם עושים את זה? 
מוסדיים הישראלים מסבירים את היציאה לחו"ל מכמה טעמים, ראשית, פיזור הוא שם המשחק, כאשר היקף הכספים המנוהלים גדל משנה לשנה חשוב לשמור על תיק מגוון. שנית, האטרקטיביות שנוצרה בשוק הנדל"ן העולמי אחרי המשבר הגדול וזאת מתוך רצון לנצל רמת המחירים הנוכחית לעומת מחירי השיא ומול המחסור בנזילות ומחנק האשראי של שותפים המקומיים.
ישנם עוד כמה גורמים ליציאה לחו"ל – ראשית, הם צריך לעשות לנכס מרקר-טו-מרקט Mark-To-Market)) תהליך של הערכה מחודשת רק בתום הרבעון – בניגוד למניות או אגרות חוב ששוויון מבוסס על מחיר הסגירה היומי. על כן, נכסי הנדל"ן נחשבים "סולידים" ולא נופלים במקביל לשוק ההון ומהווים אי של יציבות למוסדיים.

הריחוק הגיאוגראפי של הנכסים אינו מהווה בעיה בכפר הגלובלי בו אנו חיים, חברות ניהול דואגות לתחזוק השוטף של הנכס, שוק הנדל"ן באירופה ובאיחוד באנגליה הוא שוק משוכלל שכן כל עסקה מדווחת ובעלי הנכס הישראלים יכולים להיות "עם היד על הדופק" במקרים של ירידות חדות, ובעזרת עבודה קשה ותשתית מתאימה משיגים שליטה מלאה על הנכס.

לא כל הנוצץ זהב 
על אף המחמאות הרבות על היציאה מהקיבעון של השקעה רק בארץ הקודש וניהול נכון יותר של הסיכונים בכספי הפנסיה של כולנו נשמעת לא אחת ביקורת על סוג הנכסים שרוכשים המוסדיים.
בכיר בתחום מסר ל-TheMarker כי "שוק הנדל"ן המניב בחו"ל של Locationprime– במרכזי הערים הגדולות – הינו יקר ונושא תשואה של 2.5% עד 3.5%, בדומה לתשואות אג"חים של חברות ענק כמו GE ל-10 שנים. מי שמחפש מציאות עם תשואה של 8% עלול למצוא את עצמו בלי שוכרים לאחר מספר שנים".