סטאטוס הנדלן סקירת שוק המשרדים לשנת 2021 | סטאטוס יועצי נדלן
סטאטוס הנדלן לשנת 2021 - סקירה, סיכום ותובנות
שנת 2021 הייתה ללא ספק שנה גדושה באירועים, שנה מלאה בטלטלות ויחד עם זאת התפרצות ופריצה קדימה, המייצרת קוטביות בשוק הנדלן בין תחילת השנה וסופה. מאז 1990, עם תחילת פעילותינו לי באופן אישי , לא זכורה שנה כל כך מיטלטלת והפכפכה.
שנת 2021 תיזכר כשנת ההייטק – ההייטק שהסתתר לו מתחילת שנת 2020, שיחרר את הקיטור ובעט בכל תחומי הנדלן מעלה מעלה. זו הייתה שנה של סחרור מטורף בעולם המגורים, הקרקעות הפכו לוהטות והמחירים נסקו מעלה.
שנת 2021 הייתה פריחה של חברות ההייטק אשר בוצעו למעלה מ 300 עיסקאות גיוס ואקזיט בשווי של מעל 20 מיליארד דולר. נתונים אלו הינם פי 6 לעומת שנת 2020.
שנת 2021, הדגישה את המפנה שחל בתחום העיצוב המשרדי, והשינוי שחל גם לעסק ולעובדים עם חזרת העובדים במודל ההיברידי המשולב בעבודה.
ריכזנו קצת תוכן, קצת נתונים והרבה מספרים וסקירה מעיסקאות אשר אנו ביצענו במשרד ממקור ראשון.
משעמם לא היה בשנת 2021 נכון? קריאה מהנה …
גיל ורדי, מנכ"ל
הכסף והנדלן - רכילות עיסקית ונתונים בשנת 2021
- משכנתאות – בשנת 2021 שנת שיא בלקיחת משכנתאות מהבנקים ובסכום שיא של 116 מיליארד שקל.
- מיסים והכנסות – בשנת 2021 פורסם כי הכנסות המדינה ממס רכישה וממס שבח, שברו שיא של 16 מיליארד ₪
- בשנת 2021 – הטירוף בדיור ובמגורים נמשך, ומחירי הדיור מאמירים ביותר מ 10%.
- הריבית – אחד הפרמטרים הכי חשובים בנדלן הינו הריבית. כיום, ישנו צפי לעליית ריבית בארה"ב ע"י הבנק הפדרלי.
גם כאן בישראל, עוקבים אחרי השוק האמריקאי והציפיות לעליית ריבית, משפיעות על תשואות האג"ח הממשלתי ( שחר ) שעלו כבר כמעט ב 25%.
כלומר, לא מן הנמנע כי נראה עליות ריבית בקרוב. מקורות גיוסי ההון של הבנקים למשכנתאות מתייקרים ואז, נראה כי המשכנתאות מתייקרות- תהליך שמתקרב אלינו. - שנת 2021 הייתה שנת שיא בתחום ההייטק בישראל – למעלה מ300 עיסקאות גיוס ואקזיט ובשווי של מעל 20 מיליארד דולר.
- בשנת 2021 נמכרו 2 קומות במגדלי הארבעה בתל אביב במחיר של 35000 שח למר. קומות אלו נרכשו ע"י משקיע, שמשכיר את השטחים לחברת רפאל השוכרת 6000 מר נוספים במגדל.
- חברת רפאל ממגדלי הארבעה, כאמור שוכרת את הקומות מחברת כלל ביטוח – אשר רוכשת במהלך שנת 2021 10,000 מר משרדים במרומי מגדל סקאיי טאוור- בשווי של 400 מיליון שח ובתשואה של 5%
- אפרופו תשואה – חברת אמות השקעות רוכשת את המרלו"ג הגדול בצריפין במחיר שיא מעל למיליאד שקל ובתשואה נמוכה הפחותה מ4%
- חברת הסטארט אפ "קונקטים" – תשכור 11000 מר מחברות קנדה ישראל ואקרו נדלן בפרויקט המשרדים המפואר והחדש לאונרדו- במתחם הקרייה בתל אביב.
- חברת הפינטק ראפיד – שכרה 13500 מר משרדים במגדל עזריאלי במקום חברת בזק שעברה לחולון. כמו כן, ראפיד כבר משריינת כ 14000 מר נוספים במגדל הספירלה החדש
שיבנה במתחם ידיעות אחרונות בתל אביב.
הייטק וסטארט אפ בתקופת הקורונה שנת 2021
באמצע שנת 2021 הרגשנו נקודת התעוררות ורתיחה בהתנהלו הנדלן המסחרי והתחושה שליוותה אותנו היא כי "הסכר נפרץ".
רמת הביקושים של חברות ההייטק שחיפשו משרדים בתל אביב גאתה ,קומות משרדים בתל אביב נחטפו , וכמעט כל משרד מוצא את השוכר המתאים לו וכמובן בהליך חד של ביקושים שגוררים עליות מחירים.
אמנם, בתקופת הקורונה, חווינו צעדי סגר והעבודה התנהלה מרחוק, אך בפועל הפעילות הכלכלית בארץ חזרה והשתפרה.
כמו שנאמר, במהלך שנת 2021 שוק ההייטק ריכז פעילות של כמעט 80 מילארד שח, ומאחר והכסף שגוייס מצא כתובת – החברות נאלצו להפשיל שרוולים ולגייס עובדים טובים בכדי לעמוד ולהצליח ביעדים שהציגו למשקיעים.
חברות ההייטק שכרו משרדים בקרבת מעגל העובדים ובקרבתם.
ומכאן נולד לו המושג "מעגל הקורקינט" – מעגל גיאוגרפי ובטווח של עד 10 דקות נסיעה בקורקינט ובאופניים מהבית. ומכאן, ההמשך כבר ידוע.
שוק המשרדים בתל אביב נשאב לתוך המשפך הצר של הביקושים הגוברים לשטחי משרדים ובעיקר כאלה הנמצאים במעגל הקורקינט התל אביבי/
להלן מספר דוגמאות של מחירי המשרדים במגדלי היוקרה של תל אביב לדוגמא:
– שטחי משרדים בתחילת השנה בתל אביב במגדלי אלון הושכרו סביב 85 שח ולקראת סוף השנה השכרנו כבר ב 200 שח למר – יותר מכפול.
– משרדים במגדל המידטאון הושכרו בתחילת השנה 115 שח ולקראת 9/2021 השכרנו ב 200 שח למר.
-משרדים במגדל משה אביב בבורסה הושכרו בתחילת 2021 ב 70 שח למר , ובעיסקה לקראת סוף השנה השכרנו משרדים לשגרירות זרה במחיר של מעל ל115 שח למר .
בהיעדר אלטרנטיבות למשרדים, נוצר מחסור ולצידו תהליך של עליית מחירים.
מה שאנו רואים היום בתחילת שנת 2022 זהו הרי המשך התהליך של הביקושים הערים לשטחי משרדים שאוזלים במהירות.
מכיוון שבניית מגדלי משרדים הינו תהליך מורכב וארוך זמן של מספר שנים לפחות הרי אנו חשים ומרגישים כבר את המחסור , ובקעבותיו השוק מחפש פתרונות חלופיים ברמת גן , וגם בבני ברק בהרצליה והשרון.
כל עוד תימשך המגמה והפריחה בהייטק , ובמיוחד בשנים קרובות, נראה את ערי הלוויין מתפתחות ומייצרות פתרונות משרדיים לעסקים.
מודל העבודה ההיברידי יתרונות וחסרונות
במהלך חודש 8.2020 חברת צ'ק פוינט הצהירה כי ישנו סדר עולמי חדש בעולם המשרדים – המודל ההיברידי העבודה מהבית.
בהצהרה שלה, הודיעה צ'ק פוינט כי תשנה את אופן עבודתה בארץ ובעולם ולכן לא תזדקק לשטחי משרדים רבים.
גם חברת לייבפרסון הודיעה כי ויתרה על כל משרדיה.
ענקיות הטכנולוגיה כמו גוגל ומיקרוסופט הצטרפו לבשורה החדשה שהדהדה לה בקרב העובדים ובקרב חברות רבות, שהיתרון הכספי מבחינתם בחיסכון של מליוני שקלים בהוצאות המשרד מגולגלות לעובדים ועל חשבונם.
לצד החיסכון הענק לארגון בהוצאות המשרד והתיפעוליות, ישנו מחיר אשר מגולגל לפתחי העובדים אך לא רק, כי גם החברות עצמן סובלות מהתופעה לדוגמא :
- שעות עבודה – העבודה הגמישה מהבית, היא "ללא שעות ". פגישת זום או שיחה טלפונית קיימת ונגישה כמעט בכל שעה לעובד. הנוכחות הינה תמידית והעובדים נמצאים בצילום ,בזום, תחת ומול הארגון, וזה פוגע בתחושות וברגשותיהם.תחושת הפרטיות של העובד נפגמת. עבודה מהבית במסכי הזום, מנגישה וממזגת את כל חלל הבית לתוך העבודה לרבות פרטיות העובד, ילדיו ומשפחתו.
- אבטחת מידע – חברות משקיעות המון באבטחת מידע ובהגנה על המידע. עבודה מרחוק, חושפת את הארגון בפורט פתוח , וכך למעשה ישנה חשיפה, אשר מחייבת הגנה והוצאה על תשתיות האבטחה לארגון.
- שימור עובדים – בהיעדר קשר ישיר ורציף לעובדים, העובד נשאר מנותק ומנוכר מהארגון. כל החוויה של חברות ההייטק , מתגמדת.
- מינגלינג והעשרה – האדם הינו יצור חברתי והמפגש החברתי חשוב מאוד לעובדים ובפרט בתחום הטכנולוגי שקרבה, חשיבה וייעוץ הינם ערך חשוב מאוד לעובד.
שוק המשרדים עיסקאות ומספרים סקירה לשנת 2021
סקירה זו של עיסקאות נתונים ומספרים הינם מתוך הפעילות הטהורה של סטאטוס יועצי נדלן.
להבדיל ממקורות וגורמים אחרים, נתונים אלו הינם באים מתוך הפעילות ועיסקאות של סוכני החברה.
כמו שנאמר, שנת 2021 נחלקת ל2 חצאים מבחינתינו, כאשר החציון השני של השנה קפץ דילג והכפיל את מחירי העיסקאות והנדלן המסחרי המניב בעולם המשרדים.
בסקירה, אני משתדל להתייחס למשרדים דומים ובעלי פרופוורציות דומות בקומה וברמת גימור כך שהנתונים המוצגים מהווים מדד מאוד משקף מבחינתינו.
משרדים להשכרה ולמכירה בתל אביב בשנת 2021
- במגדל WE במתחם המער הצפוני בתל אביב ברחוב מנחם בגין בתחילת השנה שכרה חברת הייטק משרדים כ 150 מר לפי 65 שח למר. בסוף השנה השכרנו 280 מר לחברת הייטק במגדלWE לפי 135 שח גידול של מעל ל100% במחיר.
- במהלך חודש מרץ מכרנו משרדים למשקיע במגדל אקרו כ 300 מר בפלג התחתון של המגדל לפי 14000 שח מעטפת. בחציון השני מכרנו 200 מר בקומה מרכזית לפי 22000 מעטפת- גידול של כ 55%
- תחילת השנה השכרנו משרדים במגדלי טויוטה ביגאל אלון בתל אביב במחיר של 62 שח. לימים, מכרנו את המשרדים למשקיע שלנו ולאחרונה השכרנו לו את המשרדים במחיר של 85 שח למר המשקיע שלנו נהנה מהשבחה נדלנית והתשואה קיפצה לה ל 7%
- בתחילת השנה השכרנו במגדל אקרו 300 מר למשרד עורכי דין ב 95 שח למר. בחציון השני השכרנו לחברה כלכלית התחום הייטק 250 מר משרדים במחיר של 138 שח – גידול של מעל ל30% .
- תחילת השנה מכרנו משרדים במגדל סקיי טאוור במחיר של 14800 למר בקומה נמוכה. בהמשך השנה המשכנו בפעילות עירה במגדל סקיי טאוור וראינו איך המחירים מטפסים להם בקומות בינוניות לכוון 20,000 שח ולאחר מכן במרומי המגדל לכוון 24000 שח למר ברמת המעטפת זהו תהליך של זינוק חד במחירי הנדלן תוך חצי שנה כמעט ב 70%
- בתחילת שנת 2021 השכרנו משרדים במגדלי אלון ב 88 שח למר לחברת הייטק כ 400 מר.לקראת סוף השנה בוצעה עיסקה במרומי המגדל ב 220 שח למר .גידול חד של מעל ל150$ תוך שנה .
משרדים להשכרה ולמכירה ברמת גן ובבני ברק סקירה שנת 2021
- במגדל גיבור ספורט השכרנו משרדים בתחילת השנה במרומי המגדל כ 200 מר, בגימור חדש ובהתאמה לשוכרים לפי 85 שח למר.
- בשלהי שנת 2021 השכרנו במרומי המגדל משרד נדיר כ 390 מר לחברת הייטק לפי 150 שח למר .זהו גידול של כמעט 90% במחירי השכירות.
- בתחילת השנה מכרנו משרדים במגדל גיבור ספורט בקומה נמוכה ב 14000 שח למר, ובמרומי המגדל בעיסקה אחרת ב 17500 שח .
לקראת סוף השנה מכרנו משרדים במגדל גיבור ספורט במרומי המגדל בסביבות 30,000 שח למר ברמת גימור הייטקית – זהו זינוק של מעל ל100% במחירי הנדלן בגיבור ספורט. - במגדל וי טאוור בבני ברק השכרנו משרד של 130 מר ב 57 שח. בשלהי שנת 2021 השכרנו במגדלי בסר 4 משרד של 108 מר בקומה מרכזית ובגימור יצוגי ב 72 שח למר. זהו גידול של כ 25%
- במגדלי ספיר במרכז הבורסה השכרנו בתחילת השנה משרדים ב 70 שח למר בקומה נמוכה. לקראת סוף השנה משרד דומה בפלג התחתון הושכר ב 90 שח גידול של 30% .
- במגדל משה אביב השכרנו למשרד עורכי דין במרומי המגדל 300 מר משרדים בגימור מפואר וחדש לפי 70 שח למר. לאחרונה, השכרנו לשגרירות מכובדת משרדים כ 350 מר לפי 110 שח למר בגימור יוקרתי.זהו גידול של כ 40% במחירי השכירות.
- במגדל רוגובין תדהר השכרנו בתחילת 2021 200 מר למשרד עורכי דן משרד ב 82 שח למר.לאחרונה השכרנו 300 מר לחברת הייטק לפי 115 שח למר – גידול של 30%.
- בתחילת השנה מכרנו למשרד עורכי דין 400 מר במגדלי הכשרת הישוב בבני ברק לפי 9500 שח למר.לאחרונה, בסוף השנה השלמנו עיסקת מכר בקומה קרובה כ 230 מר לפי 11200 למר במעטפת .זהו גידול של כ 20%.
סיכום מסקנות ותובנות
לסיכומה של שנת 2021 – אנו רואים כי תל אביב בוערת.
כל מה שנע במתחם מעגל הקורקינט, חלף וחצה את מחירי השכירות ונושק למחירי השיא החדשים של תל אביב של 200 שח וצפונה.
כמובן שמחירים אלו מתייחסים בעיקר למגדלי היוקרה של תל אביב.
העיר רמת גן, מתחילה להנות מהמחסור התל אביבי.
בהיעדר מגדלי יוקרה חדשים, והדגש הוא על מגדלים חדשים בעיקר, אנו לא רואים עדיין את הטירוף התל אביבי.
אמנם שוק המשרדים בשנת 2021 יותר אגרסיבי וישנן עליות מחירים, אך לא ברמה של שוק המשרדים התל אביבי.
ברמת שוק המשרדים בבני יברק, מאחר ותשתיות תחבורה המונית, עדיין לא מתפקדות , אנו רואים כי ההייטק לא בדיוק נוהר למתחם.
יחד עם היצע גדול ולא מרוסן ,ובנייה אינטנסיבית במתחם של הכשרת הישוב , אשטרום, הפניקס , אנו רואים כי שוק המשרדים בבני ברק צועד לו בבטחה עם הכיון למעלה כאשר בפועל רואים כי המחירים מאמירים.
שוק המשרדים בבני ברק נהנה מהיצע די מכובד של משרדים ומגדלי משרדים אשר נמצאים בשלבי סוף בנייה וכמובן ימשכו עניין ,ויהיו בלב הפעילות השיווקית והמשרדית של המתחם.
אנו מסתכלים אחורה ומגלגלים מבט קדימה לשנת 2022 והצפי שלנו הוא אופטימי להמשך תהליך הפריחה.
תהליך ההתפתחות והצמיחה של עולם המשרדים ושל מגדלי המשרדים בגוש דן, כפוף כמובן להמשך הפריחה הכלכלית של ישראל וההייטק.
