משרדים להשכרה ולמכירה באזור איילון מזרח יגאל אלון
בסקירתי הקודמת מ-10/2010 ראינו בציר איילון מזרח ומתחם יגאל אלון, תהליך של עליית המחירים. מחלקת המחקר בחברת סטאטוס יועצי נדל"ן "דגמה" ברבעון הראשון של 2011 והתוצאות בהחלט משדרות יציבות ואפילו נטייה לעליות מחירים קלות אך סלקטיביות. במגדל אלקטרה ביגאל אלון, השכרנו משרדים ברמת גימור חדשה, במחיר של 117 ₪ למ"ר. מגדל אלקטרה, הינו מגדל פרמיום בהגדרה, וכמובן מושך אליו את מובילי השוק אשר שוכרים משרדים במחירי שיא. בצד מגדלי אלקטרה נמצאים מגדלי טויוטה, אשר בהחלט מסמנים את הסמן הימני באזור וגם כאן אנו עדים ליציבות ולשמירת ערך מחירי השכירות למשרדים. במקביל ההיצע הקיים בבנייני המשרדים השכנים אוזל, כמו בית פנינת איילון, בית אגיש רבד ובית אשדר 2000, אולם אנו לא רואים תהליך של עליית מחירים אלא ביסוס המציאות הקיימת, עם נטייה קלה לירידות בביקושים ובמחירים להשכרת משרדים.המציאות משקפת ערכים של 50-55 ₪ למ"ר למחירי השכרת המשרדים בממוצע עם נטייה קלה למטה מזה.
משרדים להשכרה ולמכירה באזור רמת החייל
באזור רמת החייל, היינו מעורבים בשיתוף עם קבוצת סופרין ותדהר, בגיבוש קבוצת רכישה בפרויקט CU. המעורבות של לקוחות קצה וגם של משקיעים פרטיים, אשר מביעים עמדתם ולקוחים חלק בשוק הנדל"ן המניב, בהחלט מראה על עוצמת השוק, ועל האמונה בשוק המשרדים לטווח ארוך. מחירי הרכישה הממוצעים ב-9000 ₪ למ"ר מעטפת, לתקופה של 4 שנים מאוששת את ציפיות השוק לעליית מחירים ובטח גם לתשואה גבוהה יותר. מחירי השכירות ברמת החייל שומרים על יציבות, אם ננטרל את "שוכרי המשנה" הרי מגמת היציבות הינה הכותרת המאפיינות את רמת החייל גם בהשוואה ל-2010.
משרדים להשכרה ולמכירה במרכז תל אביב.
שוק המשרדים במרכז ת"א ובמתחם בית המשפט ממשיך להוביל ובגאון. מתחם בתי המשפט בת"א מאכלס את בנייני ומגדלי המשרדים להשכרה, היקרים בארץ: מגדל המוזיאון ,מגדל אמות השעות ,בית אמות משפט וכד`. אי אפשר להתעלם מהסלקטיביות בשוק, למתחמי היוקרה והעסקים לקוחות מוכנים לשלם מחירי שכירות גבוהים למשרדים, ואף לרכוש משרדים במחירים גבוהים, ובלבד שהיוקרה והמיקום יהיו בכותרת העסקה. משה ויגאל גינדי העתיקו משרדיהם מבית אמות ביטוח ושכרו משרדים במגדל המוזיאון. מחירי השכירות למשרדים אשר שולמו במוזיאון, יקרים וכפולים ממחירי השכירות בבית אמות ביטוח. קבוצת חג`ג`, הובילה קבוצת רכישה למגדלי הארבעה בת"א במחירי מכירה מהיקרים שיד בשוק , אך המיקום עושה את שלו.
אין ספק, המיקום המנצח של רחוב הארבעה הוביל עורכי דין ומקצועות חופשיים (לקוחות קצה) לרכוש משרדים במחירים יקרים – אך במיקום איכותי. גם משקיעים רבים בוחרים להצטייד בנדל"ן מניב, ורכשו משרדים במגדלי הארבעה מתוך ראייה ארוכת טווח,ונכונות להתפשר על התשואה המיידית אך לא על האיכות וזאת כיוון שבכל הליך של בנייה עתידית שיהיה, המיקום ינצח.
פני השוק לאן -שוק המשרדים בתל אביב סקירה לשנת 2011
סה"כ אנו רואים סגמנט של יציבות בשוק, ובאזורים שונים אפילו האטה מסוימת – אך ברמה סלקטיבית. בשוק הנדל"ן המניב – קבוצות הרכישה מציפות פרויקטים למגדלי משרדים אך לטווח של 4-5 שנים, שלדעתנו זה זמן ארוך ורחוק מלהתייחסות כרגע ובמאמר זה. במהלך התקופה הזו אנו מרגישים את בעיית המחסור ולדעתנו במידה ורמות הביקוש תישארנה, נראה תהליך של עליית מחירים במגדלי משרדים להשכרה בתל אביב ואף בשוק המשרדים למכירה במהלך שנת 2011. קיימת העדפה בולטת, ללקוחות השוק , לשלם היום מחירים גבוהים לרכישת משרדים קיימים, מאשר לשבת ולהמתין 3-5 שנים לפרויקט עתידי. למרות האירועים הגלובליים, שוק המשרדים להשכרה, לדעתנו ישמור על סלקטיביות עם העדפה למודרני, כאשר בניינים ישנים קטנים באזור מרכז ת"א: שכונת מונטיפיורי ויגאל אלון "יסבלו בהגדרה" ממיעוט שוכרים וירידה בביקושים וכך נראה אפילו תהליך של ירידות מחירים קלות.
ברם, אל נשכח כי גם הירידות הינן בשוליים מכיוון שמחירי השכירות, להוציא את מגדלי ה"יוקרה", ממוקמים כיום באזור 50-55 ש"ח למ"ר.בהשוואה לעבר, לשוק הדולרי (4 ₪ =1$) הרי אזורים אלו שומרים על מחירי שכירות המבטאים מחירים סביב 13$-12$ כאשר גם ידענו מחירי שכירות של 18$-17& למ"ר משרדים להשכרה. כך למעשה אנו מבססים הערכתינו שמחירי השכירות למשרדים לא גילמו ולא מיצו , ובאופק יתכנו תהליכי מימוש. הביקוש, לפתרונות חלופיים למשקיעים, ימשיך ויביא שחקנים לשוק הנדל"ן המניב, כאשר עם נטישת שוק המגורים אנו נראה נהירה לשוק המשרדים לרכישה, אשר יהיה בסיס נדלני מבוקש ואיתן לשחקני הנדל"ן המניב, ולכן אנו צופים המשך הביקושים לרכישת משרדים באזורי הביקוש, אך בעלייה מתונה יותר.