שנת 2009 תמה ונסתיימה לה.
שוק המשרדים 2010 – לאן?
שוק המשרדים באזורי גוש דן סיכם שנה תנודתית.
במהלך השנה החולפת ראינו קריסות של 50% במחירי השכירות, אולם מחירי הרכישה לא נפלו.
כיום, ובהיעדר היצע למשרדים חדשים, מתחזקות מגמות הייצוב ואנו עדים היום לשוק סלקטיבי ואופנתי, כלומר :
" היוקרה זוכה וישן נפגע " היוקרה דוהרת והמחירים נוסקים.
מחלקת המחקר של חברת סטאטוס יועצי נדל"ן ניתחה והשוותה את עלויות המחירים לאורך השנה החולפת במספר בניינים – כמו במאמרי הקודמים מצוינים ניתוחי שוק מ – 02/2009, לדוגמא :
- במגדל משה אביב משרדים הושכרו ב – 60 ₪ וכיום אנו משכירים במגדל ב – 80 ₪ – עלייה של 25%.
- במגדל רוגובין תדהר "סטאטוס" השכירה ב – 70 ₪, וכיום אנו משכירים במחיר של 90 ₪ – עלייה של 23%.
- במגדלי אקרשטיין בהרצליה פיתוח ובמתחם שנקר היוקרתי, הושכרו משרדים ב – 48 ₪, וכיום אנו משכירים ב – 65 ₪ – עלייה של 27%.
- בפתח תקווה בפארק אולימפיה נמכרו משרדים ב – 6,000 ₪ למ"ר, וכיום מכרנו משרדים ב – 7,200 עליה של 17%.
- במגדלי בסר ברמת גן ובבני ברק השכרנו משרדים ב – 50 ₪ למ"ר, לאחרונה השכרנו משרדים ב – 75 ₪ למ"ר – עלייה מרשימה של 35%.
כלומר, אנו עדים להליך של התייקרות והתאוששות מהפאניקה שחלה בתחילת השנה, העליות הינן 25%-30% בממוצע.במקביל, השוק המסווג MID + LOW MARKET סובל וקשה !!!
מחירי השכירות אינם מתרוממים אלא ההפך, אף יורדים.
הפער שהיה בין מחירי היוקרה ל- MID + LOW עמד על 20 – 15 ₪ בלבד ודחף את השוק היוקרתי מעלה. במקביל, חלה היחלשות בדרישות (בגלל המיתון) ולכן, אנו עדים לשוק מדשדש עם נטיות לירידות במחירי השכירות, לדוגמא :
- בבית קליפורניה שנהנה בעבר ממחירי שכירות של 75 – 65 ₪ ניתן לשכור היום משרדים במחירים של 50 – 45 ₪ – ירידה של 30%.
- ברחוב המסגר בת"א ידענו מחירי שכירות של 55 – 50 ₪ בבניינים יפים, וכיום השכרנו משרדים ברחוב המסגר 53 במחיר של 40 ₪ – ירידה של 27%.
אנו מאמינים כי שוק ההזדמנויות ב- MID + LOW ימשך. שוק זה המהווה נדבך מרכזי ועיקרי בשיווק המשרדים אוגר הזדמנויות רבות גם עבור משקיעים בעלי ראייה ארוכת הטווח.
בעלי הנכסים והמשקיעים יודעים ומבינים כי קשיי השיווק בעינם ותקופה ממוצעת להשכרת משרדים היום עומדת על 4 – 3 חודשים בממוצע.
שוק הנדל"ן המניב
במאמרי זה סקרתי את מגמות המשקיעים לשוק המגורים והקבוצות.
לדעתי, הבלון המנופח של שוק המגורים והקבוצות, יירגע ומי שיצליח במימוש מהיר – יקצור את פירותיו.
שוק הנדל"ן המניב המסחרי לא מציע אופציות רבות למשקיעים.כיום, אנו עובדים על תשואות אמיתיות של 6%-6.5% כנדל"ן מניב עם אופק להשבחה נדלנית ולעליית מחירי השכירות אשר תגרום להאמרה במחירי התשואות.
למשקיעים אשר "אופק נדל"ני" אנו מציעים מבחר עסקאות לרכישה בעלות פוטנציאל תשואה של 8%-9%.
לדעתי המקצועית, אנו נהיה עדים להליך של ביסוס ויציבות.
מחירי המשרדים להשכרה בפרויקטים המפוארים ובמגדלים היוקרתיים בת"א ובר"ג יתבססו כאמור סביב 80-90 ₪ בממוצע.
מחירי המשרדים בהרצליה פיתוח מראים על יציבות עם נטיות קלות לעליית מחירים.שוק היוקרה של הרצליה יבסס מחיריו סביב 65-75 ₪ בממוצע.
במתחם פתח תקווה – קריית אריה וקריית מטלון, השוק מדשדש אך בנגיעה סלקטיבית ינדוד מעלה וימריא,
לדוגמא : פארק אולימפיה בפ"ת שבו מחירי השכירות האמירו בשנה האחרונה מ 40-45 ₪ לכיוון 55 ₪ בממוצע ( ואף יותר ).
היציבות תישאר ותישמר לאורך שנת 2010 כאשר אנו צופים פריצה קדימה לקראת סוף השנה.
אנו מאמינים שבחציון הראשון השוק ימשיך לעכל את הנעשה, אך בחציון השני ולקראת סוף השנה תהיה פריצה בשוק הנדל"ן המניב ובעיקר בשוק המשרדים.
אנו עומדים לרשותכם למתן הערכות מחיר לנכסים ובמתן מידע נוסף בדבר רכישת ושכירת משרדים , כמו כן יש ברשותינו מבחר נכסים מניבים ואופציות למשקיעים בנדל"ן מניב.
בכבוד רב,
גיל ורדי
מנכ"ל