חברות הנדל"ן הבורסאיות ברובן שורדות את המשבר ואף מגיעות להסדר עם המוסדיים בסוגיית האג"ח.
שוק המשרדים – סקירה מקיפה ל- 2009 :
שוק המשרדים להשכרה :
במקביל לרכבות המגורים הדוהרות בטירוף, שוק המשרדים נח לו עדיין את מנוחת הקיץ וכבר מתכונן "לשינת החורף". אנו מרגישים בשוק המשרדים להשכרה אופי ויציבות.
משרדי היוקרה התבססו ברמות כפי שצפינו בסקירות הקודמות סביב 80-90 ₪ לדוגמא :
- משרד עורכי דין שכרו 300 מ"ר במגדלי סונול במחיר של 78 ₪ (קומה מרכזית).
- משרד עורכי דין שכר 210 מ"ר במגדלי רובינשטיין במחיר של 83 ₪ (קומה גבוהה).
- חברת שיווק ומדיה שכרה 610 מ"ר בשכירות משנה במגדלי עזריאלי (בקומה גבוהה) במחיר של 80 ₪ .
ולכן, אנו ממשיכים בגישתנו הגורסת כי מחירי השכירות למגדלי היוקרה יתבססו, עם נטיות קלות לירידות סביב מחירים של 75-80 ₪ בממוצע, כאשר גובה הקומה ורמת ההשקעה יכריעו ויקבעו את המחיר.
בשוק המשרדים בכלל, להוציא את שוק היוקרה (להלן שוק LOW MARKET + MID ) , אנו מבחינים בתהליך מתמשך של דשדוש וירידות מחירים. כך לדוגמא, אנו השכרנו משרדים בשיכון דן כ- 310 מ"ר במחיר של 40 ₪ למ"ר לאחר שהבעלים המתין קרוב ל4 חודשים במחיר של 55 ₪ למ"ר( ירידה נוספת של 25% ).
- בהרצליה פיתוח משרדים בשטח של 110 מ"ר ברחוב אבא אבן הושכרו לחברת מחשבים ב- 50 ₪.
- ביגאל אלון – צומת השלום בבניין MID השכרנו לחברת תרופות משרדים בשטח של 170 מ"ר לפי 42 ₪.
אם כך, למעשה האבחנה היא כי הפער בין משרדי הפרימיום ל- LOW+ MID התרחב והגיע גם לפער של 50%.
נתון זה יכול בהחלט להוות אטרקציה למשקיעים כי סיכוי ההשבחה הינו גבוה ,במחירי שכירות נמוכים.כמו כן הדבר יגרום לבידול בשוק, כי היוקרה הינה יקרה וקשה להשגה לעומת מחירי המשרדים האחרים וכך למעשה יתקבלו שני קטבים בשוק .
שוק המשרדים למכירה + נדל"ן מניב :
הכסף הזול, הריביות הנמוכות והיעדר אלטרנטיבות, מושך משקיעים לשוק המשרדים אשר חוששים מהקטר של שוק המגורים.
שוק המשרדים יודע לספק עסקאות מניבות גם בתשואה של 8-9% ואנו מרכזים בחברתנו פעילות עירה מאוד של משקיעים. להלן מס` דוגמאות לעסקאות :
- משקיע רכש 170 מ"ר במגדל טויוטה ,ולאחר שהשכרנו עבורו את המשרדים קיבל תשואה של 8.8%.
- משקיע רכש 220 מ"ר בבית אמות ביטוח, נכס מניב כיום 7% אך בחידוש השכירות ב 2010, התשואה תהיה מעל 8.3%.
- משקיע רכש 250 מ"ר בקריית מטלון, עסקה אשר בימים אלו אנו משכירים ותשקף תשואה של 8.5%.
- משקיע רכש 700 מ"ר במגדלי בסר ועם השלמת חוזי השכירות ייהנה מתשואה מבטיחה של 8%.
- משקיע רכש 160 מ"ר נכס מניב בקרית אריה המושכר בחוזה של 3 שנים ובתשואה של 7.5%.
אין אנו צופים זעזועים בשוק המשרדים. האווירה הבטוחה "בולמת ומרפדת זעזועים" וכך, אנו צופים כי נהנה משקט ויציבות בשוק, אולי עם נטיות קלות לירידת מחירי שכירות.
שוק המשרדים למכירה ושוק הנדל"ן המניב ימשיך ויעבוד במרץ. המחסור בהיצע נכסים למכירה יגרור תהליך של עליות מחירים ובמקביל לירידה בתשואות המניבות, ולדעתנו, נכס מניב טוב ייחטף בטווח של שעות.
עם כניסתנו לרבעון האחרון של השנה ובמבט לאחור, אנו בסטאטוס ממשיכים בקצב מרשים של עשרות עסקאות של השכרת משרדים ומכירת משרדים באזורי המרכז – ת"א, ר"ג, הרצליה ופ"ת.
ריבוי העסקאות מאפשר לנו לצפות את מגמות העתיד ולחזות תרחישים נדל"ניים והתפתחויות שכאלו.
אנו מחזיקים במאגר איכותי וגדול של משרדים להשכרה ולמכירה ועיסקאות מניבות למשקיעים.
אנו עומדים לרשותכם בכל עת ונשמח לעזור ולייעץ על כל שאלה ובכל צורך נדל"ני אשר יעלה.
בכבוד רב,
גיל ורדי
מנכ"ל