כמעט כל בעל עסק שיושב מולנו מגיע בשלב מסוים לאותה התלבטות: להמשיך לשלם שכירות, או לקנות משרד ולהפסיק לממן את הנכס של מישהו אחר? ומהצד השני של השולחן, משקיעים מתלבטים בגרסה משלהם: משרד להשקעה, או עוד דירה?
שכירות או קניית משרד היא לא שאלה של טוב ורע. היא שאלה של התאמה. אותו משרד בדיוק יכול להיות עסקה מצוינת לחברה אחת וטעות יקרה לחברה אחרת. ההבדל נמצא בתשובות לחמש שאלות.
אנחנו בסטאטוס יועצי נדל"ן פועלים בשוק המשרדים של גוש דן מאז 1990, גם בהשכרה וגם במכירה. מכיוון שאנחנו מלווים את שני הצדדים, אין לנו סיבה לדחוף לכיוון מסוים. ריכזנו כאן את השאלות שאנחנו מציגים לכל לקוח, עוד לפני הסיור הראשון.
שאלה 1: לאן העסק הולך בחמש השנים הקרובות?
זו השאלה הראשונה, והיא קובעת כמעט הכול. מי שקונה משרד מתחייב לשטח, לגודל ולכתובת. ומי שלא יודע איך ייראה העסק שלו בעוד שלוש שנים, לא צריך לקבע את עצמו לנכס.
עסק שגדל מהר: שכירות
סטארטאפ שמגייס עובדים בקצב, חברה שנכנסת לשוק חדש, עסק שעוד בודק אזור. כאן הגמישות שווה כסף. חוזה שכירות מאפשר לעבור לשטח גדול יותר כשצריך, או להצטמצם כשהשוק מתהפך. ומאז 2022 ראינו שוק שמתהפך מהר.
עסק יציב: הגיע הזמן לבדוק קנייה
משרד רואי חשבון, משרד עורכי דין, חברת שירותים עם מצבת עובדים קבועה. עסק כזה יודע בדיוק כמה מטרים הוא צריך ואיפה נמצאים הלקוחות שלו. אצלו, תשלום חודשי לבעל הבית לאורך שנים הוא בעיקר הוצאה. רכישה הופכת את אותו תשלום להון.
שאלה 2: איפה הכסף שלכם עובד טוב יותר?
רכישה דורשת הון עצמי, ולא מעט. בנכס מסחרי הבנק מוכן לממן חלק קטן יותר מהמחיר מאשר בדירה, וההפרש יוצא מהכיס של הקונה.
ולכן השאלה היא לא רק אם אפשר לקנות, אלא אם זה השימוש הנכון בכסף. אם שקל שנכנס לעסק, לשיווק, לפיתוח או לגיוס, מניב יותר ממה שמשרד יניב, עדיף שיישאר בעסק. ואם העסק כבר מייצר עודפים שאין להם יעד? משרד הוא דרך סולידית לבנות לצידו נכס.
שאלה 3: מה המספרים אומרים?
בלי מחשבון אין החלטה. הנה דוגמה פשוטה.
דוגמה: משרד של 200 מ"ר
שימו לב: זו המחשה בלבד. בעסקה אמיתית המספרים יהיו אחרים.
- 200 מ"ר ב-90 ש"ח למטר: 18,000 ש"ח בחודש, 216,000 ש"ח בשנה.
- אם התשואה בשוק היא 6.5%, משרד כזה שווה כ-3.3 מיליון ש"ח.
- אחרי שבע שנים, גם אם השכירות לא עלתה בשקל ולא הוצמדה, יצאו מהקופה כ-1.5 מיליון ש"ח, כמעט חצי משווי המשרד. אחרי עשר שנים מדובר בכ-2.16 מיליון ש"ח, כשני שלישים מהשווי.
ואל זה מצטרפים דמי הניהול, הארנונה וההצמדה, שהשוכר משלם בכל מקרה.
| שכירות | קנייה | |
|---|---|---|
| הון עצמי | לא נדרש, מלבד ביטחונות לחוזה | נדרש, ובשיעור גבוה יותר מדירת מגורים |
| הוצאה חודשית | שכר דירה, דמי ניהול, ארנונה | החזר הלוואה, דמי ניהול, ארנונה |
| מה נשאר בסוף | שום נכס | נכס, עם אפשרות להשבחה |
| גמישות | גבוהה | נמוכה. מעבר מחייב למכור או להשכיר |
| סיכון | על בעל הנכס | עליכם, כולל תקופות שבהן הנכס עומד ריק |
העלויות שלא כתובות במודעה
- מס רכישה: 6% ממחיר נכס מסחרי.
- מע"מ: קונים מחברה או מעוסק? המחיר כולל מע"מ. לעוסק מורשה יש בדרך כלל אפשרות לקבל אותו בחזרה בקיזוז, ולכן כדאי לשבת עם רואה החשבון לפני החתימה, לא אחריה.
- עורך דין מקרקעין: חובה בכל עסקה. עליו נרחיב בהמשך.
- חודשים בלי שוכר: כשהמשרד עומד ריק, מי שמשלם את הארנונה ואת דמי הניהול הוא הבעלים. את זה צריך להכניס לתחשיב כבר ביום הקנייה.
שאלה 4: האם זה הזמן הנכון לקנות?
מה קובע תשואה? בעיקר שני דברים: הריבית במשק, שהיא בעצם מחיר הכסף, ופרמיית הסיכון. מאז 2022 שניהם טיפסו. הריבית קפצה, ההייטק, הקטר שמושך את שוק המשרדים, נכנס למשבר, ואחר כך הגיעה המלחמה.
השטח הרגיש את זה מיד. במגדלי היוקרה של תל אביב, שכירות שהגיעה בשיא לכ-250 ש"ח למ"ר צנחה לסביבות 120 ש"ח. הבורסה ברמת גן ומתחם העסקים בבני ברק ירדו גם הם. והתשואות? טיפסו אל מעבר ל-6%, כשב-2021 הן עמדו על כ-5%.
לשוכרים זו תקופה טובה לנהל משא ומתן. לקונים זו משוואה פשוטה: שכירות נמוכה ותשואה גבוהה פירושן מחירי מכירה נמוכים יותר. אף אחד לא מצלצל בפעמון כשהשוק מגיע לתחתית. אבל משקיעים ותיקים יודעים שהקניות הטובות נעשות דווקא כשכולם מהססים. את התמונה המלאה פרסנו במאמר האם הגיע הזמן להשקיע במשרדים בשנת 2024 ובדוח סטאטוס הנדל"ן 2025.
שאלה 5: איזה משרד, ובאיזה בניין?
גם אחרי שהוחלט לקנות, לא כל משרד הוא עסקה טובה. אלה הדברים שאנחנו בודקים לפני כל רכישה.
מיקום ונגישות
בין מגדל חדש לבניין ותיק באותה שכונה יכול להיות הפרש של עד 50% במחיר. וכשיש משבר, דווקא הבניינים החדשים, הסמוכים לרכבת ולכבישים הראשיים, הם שחוזרים ראשונים. כך היה במגדלי אלון, שנשארו מאוכלסים ברובם גם בתקופת הקורונה.
ברוטו מול נטו
המחיר נקבע לפי ברוטו, אבל עובדים בנטו. בחלק מהמגדלים החדשים, 30% ויותר מהשטח שאתם משלמים עליו הוא לובי, מסדרונות ומעליות. בקשו את מספר המטרים נטו בכתב, ותשוו בין בניינים לפיו.
גימור מלא או קומת מעטפת
למשרד בגימור מלא נכנסים מהר, ואם תרצו להשכיר אותו, גם שוכר יימצא מהר. קומת מעטפת דורשת השקעה, זמן וסבלנות, אבל נותנת יד חופשית לבנות את החלוקה שמתאימה לכם.
רישום, היתרים ועיקולים
ודאו בנסח הטאבו שהבניין רשום כבית משותף, ושההיתר מאפשר שימוש משרדי. חפשו עיקולים ושעבודים. עסקה נגמרת רק כשהנכס רשום על שמכם, ולכן עורך דין מקרקעין הוא חובה, לא המלצה.
למשקיעים: מי השוכר?
משרד עם שוכר איתן, חוזה ארוך וביטחונות טובים שווה יותר ממשרד ריק. תקראו את החוזה, את הביטחונות ואת תקופות האופציה, עוד לפני שאתם בודקים את הנכס עצמו.
איפה לשכור ואיפה לקנות משרד בגוש דן?
- תל אביב: הלב של שוק המשרדים. המגדלים לאורך מנחם בגין ויגאל אלון, המע"ר הצפוני ורמת החייל. כאן הכי קל למצוא שוכר והכי קל למכור, ובהתאם, כאן גם משלמים הכי הרבה. לנכסים: משרדים להשכרה בתל אביב · משרדים למכירה בתל אביב.
- הבורסה ברמת גן: שורת מגדלים במרחק הליכה מתחנת הרכבת ומהאיילון, במחיר שנמוך בהרבה מזה של תל אביב. לנכסים: משרדים להשכרה ברמת גן · משרדים למכירה ברמת גן.
- מתחם העסקים בבני ברק: נקודת הכניסה הזולה מבין השלוש, עם תשואות שמושכות משקיעים. לנכסים: משרדים להשכרה בבני ברק · משרדים למכירה בבני ברק.
מחירים עדכניים, מגדל אחרי מגדל, מרוכזים במחירון המשרדים של סטאטוס.
שאלות נפוצות
האם משתלם לקנות משרד במקום לשכור?
כשהעסק יציב, המיקום ברור לעשר השנים הבאות וההון העצמי זמין, ברוב המקרים כן. התשלום החודשי בונה נכס במקום להיעלם. מנגד, חברה בצמיחה מהירה, או כזו שעוד מחפשת את האזור שלה, תרוויח יותר מהחופש ששכירות נותנת.
כמה הון עצמי נדרש לרכישת משרד?
יותר מאשר בדירה, כי שיעור המימון לנכס מסחרי נמוך יותר. כמה בדיוק? זה משתנה מבנק לבנק, מנכס לנכס ומלקוח ללקוח. פגישה עם הבנקאי לפני שמתחילים לחפש תחסוך הפתעות.
מה ההבדל בין מ"ר ברוטו למ"ר נטו?
ברוטו כולל את החלק שלכם בשטחים המשותפים של הבניין, כמו לובי, מסדרונות ומעליות. נטו הוא השטח שבו אתם עובדים בפועל. המחיר נקבע לפי ברוטו, ולכן שני משרדים באותו גודל ברוטו יכולים להיות שונים מאוד בגודל השימושי.
מה התשואה על משרד להשקעה?
אין מספר אחד. התשואה נגזרת מהאזור, מאיכות הבניין ומהחוסן של השוכר. מאז שהריבית התחילה לטפס, משרדים בגוש דן מניבים יותר מ-6% בשנה, כשב-2021 המספר עמד על כ-5%. למי שבוחן את הזווית של המשקיע, יש לנו עמוד ייעודי על השקעות בנדל"ן מניב, ומאמר נוסף באתר מישרדיל: לקנות משרד או לשכור.
השורה התחתונה
בשורה אחת: שוכרים בשביל חופש תנועה, קונים בשביל הון. שוכר ותיק משלם, שנה אחרי שנה, את המשכנתא של בעל הבית. וקונה שנכנס כשהשוק למטה, כשהשכירות ירדה והתשואה עלתה, נכנס במחיר שלא בטוח שיחזור.
ולמי שעדיין לא בטוח? תענו על חמש השאלות. התשובות כבר יצביעו לכם על הכיוון.
סטאטוס יועצי נדל"ן מתמחה במשרדים להשכרה, במשרדים למכירה ובהשקעות בנדל"ן מניב בתל אביב, ברמת גן ובבני ברק, מאז 1990. רוצים שנעשה את החישוב על המשרד שלכם? נשב יחד, נריץ את המספרים ונראה מה נכון לכם: חוזה שכירות או חתימה על רכישה.
צלצלו: 072-3718444