נכס לשקעה והתשואה
אנו מתלבטים במה להשקיע : אולי בדירה? אולי בנכס מסחרי ? איזו תשואה נקבל על ההשקעה ? האם יש לנו תזרים חיובי ? מהי תקרת המס ואילו היבטי מס חלים על ההשקעה הנדלנית ?
ריכזנו עבורכם, מעט טיפים חשובים – חובה לדעתינו לכל משקיע בכלל, ובפרט למי שרוצה לגעת בתחום משרדים למכירה והשקעות נדלן !!!
ההתעסקות בשוק הפיננסי מקומה למקצוענים ולמבינים.אנו רואים ועדים לחברות ניהול תיקים בשוק ההון אשר במקצועיות ובמומחיות מנהלות תיקי השקעות ובמליארדים.
לעומת זאת,אנו עדים לתופעה של אנשי עסקים רבים, חברות ומקצועות חופשיים ,אשר מתיימרים להיות "הבקיאים בנדל"ן" ועושים את אשר על ליבם ללא יד מכוונת לפעמים בהצלחה ,ולעיתים קרובות גם לא.
רכישת משרד או רכישת דירה ?מה כדאי?
לעומת זאת שוק הנדל"ן המסחרי באזור גוש דן, והדגש הינו על מטרופולין תל אביב, מספק תשואות גבוהות יותר. כמובן – שיש להבין ולדעת את השוק המסחרי ולא מומלץ כלל "לקחת את החוק לידים" ולפעול עצמאית בשוק זה. אנו ממליצים כתמיד , להיעזר בגורם מומחה ואמין.
סטאטוס יועצי נדל"ן מתמחים בשוק משרדים למכירה והשקעות הנדל"ן המניב החל משנת 1990 , והדגש בהתמחות הינו נדלן מניב – נכסים להשקעה החל ממיליון שח ,ושוק המשרדים למכירה.
לדעתנו ככלל, התשואה משקפת 2 מדדים עיקריים: מדד הסיכון + מחיר ההון. ככל שהריביות נמוכות, נכונות המשקיעים תהיה לתשואה נמוכה יותר. ככל שהנכס ממוקם באזורי הביקוש, הסיכון הגלום בו נמוך ולכן התשואה תהא נמוכה יותר. תשואות "ריאליות" בשוק המשרדים בתל-אביב ובר"ג / בני ברק בשנת 2011 – 2010 נעות סביב 7% בממוצע + הצמדה. אם נתייחס להנחה אינפלציונית של 3% לפי הדוגמא לעיל ,הרי "המשקיע הנבון" ייהנה מתשואה נומינלית של כ-10% בממוצע לעומת 2.5% – 3% בשוק המגורים.
במהלך השנים האחרונות, עם ירידת הריבית במשק ,אנו עדים למשק שבו הריבית אפסית ומשכך, גם תשואות הנדלן ירדו.
כיום בשנת 2019 ,אנו עדים לתשואה נדלנית ממוצעת של שוק המשרדים בסביבות 6-7 אחוזים בלבד בנדלן מסחרי ,וכמובן בשוק של משרדים למכירה והשקעות .
טיפים חשובים להשקעות נדלן
מיקום גיאוגרפי לנכס המניב – חשיבותו של מיקום הנכס המניב תשליך גם על אופי הדיירים והשוכרים הפוטנציאלים. לדוגמא: משרדים למכירה והשקעות בבורסה ר"ג או במתחם בני ברק B.B.C ,יפנו לתמהיל דיירים ואופי הדיירים שונה מנכס מניב הממוקם לדיגמא ברמת החייל, הרצליה פיתוח או פתח תקווה.
- אופי הבניין חשיבות הסוגיה כיצד הבניין נתפס בעיני השוק. חשוב האם הוא בניין מבוקש? האם הוא נתפס בעיני כמודרני כייצוגי?
- הלקוח הפוטנציאלי למי משכירים? לאיזה תקופה? מה יציבות הלקוח ואילו ביטחונות?
- ההשקעה בנכס במפרט הטכני מי ישקיע בנכס חדש , בעל הנכס או הדייר הפוטנציאלי?
- מה מחיר הרכישה האם הינו ריאלי או שמחיר מגלם פרמייה או דיסקאונט במרקט?
- מה מחירי השכירות לפי החוזה האם הסכם השכירות הינו ריאלי או שמה יש פרמיה בשכ"ד.
- ניתוח היסטורי למחירי רכישה חובה להבין ולדעת מה קרה בעבר? היכן הם מחירי הרכישה בתקופות משבר ובתקופות שיא?
- ניתוח היסטורי למחירי השכירות כמו בסעיף 7 , חייבים להבין מה פוטנציאל ההשבחה בשכ"ד וכיצד תשפיע על השכירות והתשואה.
- ניתוח נדלני לרוכש חובה להבין את הנכס המניב את יתרונותיו וחסרונותיו ברמת ניתוח מקצועי ומעמיק של יועץ נדלני בכיר. חייבים לתת את הדעת על ניצולת ברוטו נטו ,דמי ניהול, נוף, כיווני אוויר ועוד. רק יועץ נדלני מנוסה בתחומו ובשוק המשרדים בפרט, יודע ומבין את היתרונות ולנצלם לצורך תמחור שכ"ד בתקופת ההשכרה . כמו כן חייבים להבין את החסרונות ולדעת כיצד להתמודד עימם ברגע ההשכרה או מכירה.
- ניתוח כלכלי מימוני עם היבטי מיסויי- לנכס המניב בסטאטוס יועצי נדל"ן אנו יודעים לספק את הניתוח הכלכלי עם היבטי מיסוי (חברות/יחידים), עם היבטי מימון (תשואה על ההון), ניתוח תזרימי עם דגש על יצירת תזרים חיובי לנכס המניב.
גיל ורדי,מנכ"ל
סטאטוס יועצי נדל"ן